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标题: 解读北京共产房的三大弊端 [打印本页]

作者: 谦谦静听 时间: 2022-9-20 18:59
标题: 解读北京共产房的三大弊端
昨天晚上，北京住建委正式发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，谈一下个人看法：
1.购买的成本问题
我们先看一下对于《办法》上定义的购买方式“第十七条共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格”，这里指的就是说共产房不是免费的，你一样也花费大量资金购买。
参考之前类似的比周边商品房小区定价稍低的两限房来看，基本上单价也要到2万左右，总价至少也需要两三百万。

再说一下这次《办法》公布的共产房的购买难度，首先是先满足北京本地人的摇号，外地人的资格需要以后解读。
然后是需要名下无房的北京本地家庭，同时满足既非拆迁户家庭，和没有房屋买卖记录的硬性条件指标。
唯一允许的有过卖房记录的摇号方式是通过离婚，但是需要离婚年限满3年，对单身大龄的要求是满30岁。

按这种购买难度对比一下北京当前的商品房的购买难度，只需要本地人无房或者家庭一套房，外地人五年社保，离婚不满一年也不影响购房只是影响到贷款资格问题。
假如说对目前北京商品房增加的购买难度是为了照顾刚需，排除投资性购房者。
那么从这次《办法》中对摇号资格的难度来说，基本上已经理解为排除掉了绝大多数刚需，照顾的就是以北京本地低端收入群体为主的贫困无产人口了。
对这种意图来说，共产房的摇号人群可能更为接近的是香港的公屋申请人群，而不是我们之前大家普遍认识上的普通刚需买房人群。
但是对比香港公屋主要的区别点也有两点：
首先是共产房摇号资格对于虽然对摇号资格有极为严厉的限制，但是没有限制申请人的经济收入和资产情况。
而香港公屋则是限制了申请人群的收入不得超过政府制定之“最高入息及总资产净值限”，大概就是港币收入不超过9000港币，家庭资产不超过二十万港币的这部分人群。
其次在香港公屋是你通过申请获取之后，虽然摇号难度北京共产房接近，但是不会要求这些贫困人口一次性付出几百万的现金，而只需要每个月付出1000多元港币的租金即可拥有。
对于大多数的香港低端贫困人群来说，公屋非但不会拿走他们艰难原始积累的资金，反倒是会让他们只需要花费较少的租金就有更好的能力去给自己家庭攒钱积累原始财富。
2.产权问题

跟《办法》之前公布的征求意见稿来说，这次的正式稿对产权拥有形式有一个重大的改变，就是在意见稿中可以转让的政府份额，在正式稿中无法转让了。
用简单的话来说，就是公产房无法转商了。
对比我们之前绝大多数人通过摇号资格购买到的两限房在达到一定年限时，我们通过完成一次买卖行为，只需要缴纳一部分的税费就能把这些两限房转成正规的商品房。
但是现在的这个共产房在5年后再次转让时，只能转让自己拥有的那部分，那就代表了共产房永远只能在满足共产房申请摇号条件的人群中转让。
而对比正规商品房的买卖过程，你不仅是可以通过房产中介来买卖的，同时不管市场价格涨跌，你还可以自由的对自己商品房卖出价格进行定价。
不过一旦变成只能转让部分产权的共产房，那势必造成的影响就是：
首先你只能在政府的转让平台上交易，无法通过房产中介快速变现。
其次因为很可能是在政府交易平台上完成的交易，你很可能无法完全拥有对房产的最终定价权了。
3.阶梯置业问题
一个普遍意义上的有正常工作和收入的家庭财富积累之路，就是先攒点小钱贷款买个小房，然后通过几年之后的卖出慢慢置换，这样一套一套逐渐去换到更好的房产上。

但是对于实际上是花费了几百万代价的共产房购买人，一旦你拥有这种共产房，基本上可以说是堵住了自己家庭财富的积累之路。
对比即使是同样由于资金不够在北京购买正规商品房的人群而选择在河北燕郊之类环京区域买房的人群，都可以通过这个河北的便宜房子慢慢升值之后卖出，继续往北京的商品房上去阶梯置换。
但是现在同样是花了这么多钱，在北京购置了共产房的家庭缺已经没这种可能性了，从这点上来说共产房购房人可能连在河北环京购买商品房的人都不如了。
假如对于真正的低端贫困的穷人，没钱的家庭拿一套共产房，只用来自住我认为问题不大。

不过可惜的就是，真正的穷人还不可能买得起，能拿的出来几百万现金的家庭算贫困人口吗？
对有点小积蓄同时还有正常家庭收入在积累财富的起步家庭来说，共产房实际更像一个用涂成金色的铁管打造的香港笼屋。
它会让你们把自己家庭积累的大部分原始财富关在里面，让他们再也没办法重新回到这个现实的世界。

文 | 小樊
互联网码农,微信公众号《业余买房》

作者: 琼瑶李桃 时间: 2022-9-20 19:00
共产房跟大多数政府工程一样。。。没点手腕，你玩不动的。

作者: 昨夜楓 时间: 2022-9-20 19:00
所以当前共产房的目标群体，应该是各单位集体户口上的那些人。下一步应该就是清理集体户口了。

作者: 嘎网她爹 时间: 2022-9-20 19:01
对于第三点，很好诠释了房子是拿来住的这个理念，别太贪心了

作者: 刘文 时间: 2022-9-20 19:01
因为上面要求说房子是住的，不是炒的。

作者: 做鞋工 时间: 2022-9-20 19:02
但前提是不会让你掏那么多钱

作者: 友小友 时间: 2022-9-20 19:02
定价权，定价权，定价权！合着还是有人准备将其变为谋利工具！

作者: 吉生 时间: 2022-9-20 19:03
今天仔细看了下出台的有关政策特别是售价与自住房差异以及后期拥有处置权觉得共产房就是个坑你说的点点到位啊

作者: 盖世 时间: 2022-9-20 19:04
很多评论认为用来住的房子就没资格享受增值收益，这个理论本身就是错误的。谁说穷人不想积累财富了，只有积累财富，穷人才能不继续成为穷人，公产房堵住了这条路。

作者: 聖喆 时间: 2022-9-20 19:05
宁愿去燕郊买房也不会入共有产权房的坑

作者: 灵九儿 时间: 2022-9-20 19:05
我觉得挺好的，昌平一万八，买个小两局，首付好像百分之二十就行，自己住，挺好，之前各种房出台都是很有争议，最后证明先下手为强

作者: 郭联 时间: 2022-9-20 19:06
共有产权房是让住的，不是用来投资和炒的，看你的需求是什么，身材很多年轻没买房的同事都觉得是利好消息，把投机的人排除在外，增加了自己有房住的概率

作者: 夜梦军营 时间: 2022-9-20 19:06
大部分中产进了共产房，投资房谁来接盘？如果这个成功了，要推向全国各地！

作者: 逸水寒枫 时间: 2022-9-20 19:06
投机房失去接盘人群了

作者: 宏鑫外贸 时间: 2022-9-20 19:07
想挣钱就好好做实业，投机倒把活该被管。房子是拿来住的，不是拿来炒的，你这个文章句句戳那些投机倒把分子的心。

作者: 伈丶若水 时间: 2022-9-20 19:08
感觉共产党就是拿来推动房产二次涨价的

作者: 有赚就好 时间: 2022-9-20 19:08
共产房这个新事物出来以后，最惶恐的是商品房限竞房开放商，二手房卖家，还有房产中介。因为共产房会压缩他们的生存空间。于是，几乎整个行业都在摸黑和妖魔化共产房，认为那是个坑。不可否认，共产房有自己的缺点，但这个缺点对于买不起五百万一套房的普通购房者来说，算不了什么。所谓政府决定未来出手价格，不能落户孩子不能上学之类的拙劣传言被官方轻易打脸。唯一有点靠谱的也就是丧失金融属性这一点。对比二手房，共产房所谓丧失金融属性的推论是二手房还能如过去十年一般涨价，而共产房只能按照通货膨胀的速率涨价。这种炒房逻辑在如今和未来的房地产市场中已经找不到依据和迹象。换句话说，如果你认为未来二手商品房还想之前十年的逻辑涨价，那么共产房确实没有金融属性，如果你认为未来二手商品房在未来将保持稳定，不会大涨，那么二手房本手也没有金融属性，和共产房是一样的。并且，在后一种情况下，共产房的流动性只会更好，因为价格便宜。综合来看，如果买得起五百万的二手房，共产房可以不考虑，如果买不起，那共产房就是最合适的选择。

作者: 娄小娄 时间: 2022-9-20 19:09
照你的说法，这东西没人买，买了也没用，只能用来住，不值。

作者: 姜永辉 时间: 2022-9-20 19:09
买房还要考虑投资属性的就不是共产房的目标

作者: 你我的生活 时间: 2022-9-20 19:10
北京共有产权房供后政策烂尾了，快拖5年了不出来，没有时间表

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