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标题: 北京楼市：悲观者继续观望，乐观者正在抄底 [打印本页]

作者: 抹去一切 时间: 2022-9-21 21:50
标题: 北京楼市：悲观者继续观望，乐观者正在抄底
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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<hr/>Q:提问:京总，您好！刚加入会员就迫不及待来提问。具体情况如下：目前一家5口住在东城永外地区98平三居次新房，我和夫人在德胜门和大望路上班，孩子开学上一年级，学区问题已解决，未来至少九年还会居住生活在现有房子，准备长期持有。近期打算出手购买二套房，预算首付上限650万，家庭年收入100万左右，主要是把手上资金换成资产，目的是保值增值，投资属性更大一些。考虑到新房的交易成本低一些，且户型、环境较二手房有一些优势，收房后对外出租或作为家庭的第二居所，如能升值则根据需要再考虑卖掉置换，最近看了一些在售楼盘：

1.西红门橡树湾，东区122平四居，总价800万内，预算能满足，小区整体偏刚需刚改一些，离现居住地开车交通也比较方便。橡树湾品牌不错，但本楼盘物业为联合体中铁旗下物业公司，有点担心后续是否能保持小区品质;2.和锦诚园，130平四居，预算能满足，产品品质感觉还不错，应该属于改善盘，边上是南海子公园，目前周边配套还比较匮乏，估计购买之后也不好出租

3.中海兴叁号，咬咬牙勉强能够上117三居，小区品质还不错，定位中海高端藏峰系，精装标准比较高，但周边配套比较拉胯也没什么产业，买了舍不得出租，估计也不好出租，不太考虑了。4.其他还看了西山金茂府、绿城沁园，因为地段和户型等原因，基本不考虑了。问题1.目前出手购买二套房时机是否合适？

对于西红门橡树湾，看过您之前关于此楼盘的点评，目前位置确实有些偏，离地铁4号线较远。但7月初，北京地铁三期环评中提到19号线南延线西红门东站就在本楼盘东区东南角。西红门东板块未来承载金融街、丽泽上班人员居住通勤，近期也释放了教育的利好信息，因此，橡树湾是否值得投资？和锦诚园是否可以PASS了？由于生活圈在南城，对南城的环境比较熟悉，所以目前主要看的是南城的新房，根据本人的需求，是否建议进一步打开思路，看看别的区域的新房（如北清橡树湾）或者转为重点选择二手房？请京总指教！

A:回答:您好,感谢信任!1、目前出手购买二套房时机是否合适？首先建议认真阅读08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;货币不是真正意义上的财富,资产才是,所谓财富,就是我们占有了社会上稀缺的资源,并以此为筹码与社会做交易,货币不属于稀缺资源,因为通胀永远存在,房产是人类最大的财富载体;通胀会持续加剧贫富、阶层分化的速度，因为富人有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，普通人的资产很少，获取新钱的机会同样更少;

作为普通的个体，利用一切渠道和资源购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;早买早享受红利,晚买将继续遭受通胀的洗劫;稍微了解房产上涨逻辑的人都会认为房产长期看大概率会持续上涨;只有一部分人认为楼市会崩盘,这部分人是用固态的观点去看待未来，以今天的收入考虑末来的消费和房价水平;房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比，看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高反而是太低，尤其是北京这样的城市;

2、关于选筹上,旧宫、瀛海都属于次级板块,超过800以上的预算买这两个板块都属于资源错配;旧宫属于亦庄新城的溢出板块,优势是配套比较成熟，靠五环临四环，但整体面貌比较破旧，所以旧宫未来的发展肯定是改善目前整体的区域面貌为主，如果能够整治城市界面,整个区域会再上一个台阶,如果一直固化的状态下,整个区域的房价往上走比较困难;

旧宫热度比较高的盘是宣颐家园、亦庄北岸、润枫锦尚;这三个盘的均价在5万左右,紫郡府均价6万2,比市场上流通性高的盘高1万2,近一年的涨幅大概在13%左右;从2017年5月到2019年5月这个盘一直处于下跌趋势,跌幅超过20%;2019年到2020年跌幅超过30%;从整体的行情表现看这个盘的涨幅不稳定,如果这波涨上来,下波可能会冷静甚至下跌;瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;

兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年;这两个区域涨幅的背后是购买力接受不了这么高的价格,和锦诚园、中海兴叁号这两个盘溢价比较高,买过来站岗的可能性比较大;西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段,西红门橡树湾还可,但位置距离核心位置稍偏,存在不确定性;

3、650现金,年入100,我觉得可以把目标放的广泛一些;可以关注下望京、朝青、双井这一带;我一直鼓励大家买优质板块优质楼盘,并不是说其他地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响;不如看好趋势坚定持有优质盘,

新房的优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱;二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.

如果是纯投资,800-1000的预算可以关注下朝阳的热点板块,整体比较稳健一些,不存在不确性因素,现在北京投资房产比较常见的就两种策略,一种是追求潜力最大,一种是追求稳健成长,空间最大既是所谓的潜力区域潜力地段,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击;但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难;

稳健成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓;现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小;对持有套数不多的家庭,我一直推荐的是稳健打法,这样更有利于前期家庭的财富成长;建议认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
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Q:提问:您好！我们2017年底在东城买了老破小学区房，孩子现在在东城上小学三年级，3年后直升东城171中学，所以想提前把老破小置换到171中学附近，同时想兼顾171上学距离和改善居住环境，希望小区房子品质好一些，居住密度低一些

我们预算1200至1600万，最好是三居。自己提前在网上看了一些，但是越看越崩溃！呵呵，简单介绍一下自己看的情况，还没有现场看，只是在链家和麦田APP上了解

1）朝阳区，考虑东北3环和4环，171中学离13号地铁线只有200米，我们就先关注了地铁光熙门附近光熙家园，有人反映有美国大镰且房龄也不新。太阳宫板块学区溢价太贵，圣馨家园还可以，就是房龄也久了。酒仙桥阳光上东和丽都水岸有点远。燕莎北京花园户型很好，总价高；嘉和丽园是塔楼，但是单价只有6万。还有就是安贞附近的胜古誉园，2014年建成，120平的三居。但是多数户型客厅朝北。看朝阳当然要看望京了，虽然望京有点远，但是考虑到13号线从柳芳到望京西5站，也还可以，就看了北京香颂，觉得不错，但网评小区没活力！哎！后来就又看了class很好很贵也不近。

2）东城：此外也关注过东直门附近的海晟名苑南区，但是据说小区物业不好。

3）海淀，朋友说如果孩子今后很牛，可以考虑中考移民到海淀，前提是有海淀户口和房产，所以就大概看了看西北三环牡丹园和马甸附近，但是好像没有特别好的改善房。而且，我们觉得还是踏实在东城吧。综上就是我们自己看的情况，可能还要现场看吧。所以我们想在现场看之前，听听专家的建议，买哪个板块或者小区的房子保值又能满足改善需求，最好也能兼顾孩子上学，不要太远。谢谢您！

A:回答:您好,感谢信任!1、其实望京就很适合您们,您们看的盘不对;1200-1600的预算应该看望京的改善盘,北京香颂是刚需盘,可以重点关注下融科橄榄城、首开国风北京、季景沁园;纯投资建议:优先望京,投资我们从来不碰学区;有学区就存在溢价;而不是真正的价值爬坡;

2、东西海的学区逻辑不一样,东城比较佛;海淀不光是孩子牛,家长也很牛,如果您们能跟上海淀的节奏完全可以;建议您们在了解下海淀;3、如果后期您们转学到海淀,可以买一个一居室,占一个户口即可;这样比较稳健一些;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
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Q:提问:非京籍，老大西城区2025年小升初;老二2023年幼升小2029年小升初;持有西城德胜教场口9号院塔楼，2梯12户回迁房85平米，东南（客厅朝南有遮挡）高楼层，参考成交价1150-1200。结合：非京二宝上学及非京小升初审核，从资产保值增值和贬值风险角度，看未来德胜学区房价趋势，问：

1，是否有必要卖大换小？明确详细理由？2，换的话年底前还是等二宝明年幼升小后？3，2026有可能积分落户京籍，是否有必要等2026年落户后再说？

A:回答:您好,感谢信任!1、关于学区房未来的趋势以及我的建议,我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房就是绑架勒索型的附加价值,其实我们都明白学区房的价值是政策赋予的

因此我们可以得到一个结论就是:学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失;从稳健的角度上购买或置换小户型的学区房风险系数相对较低,即便是发生政策变化,损失也是最小的;2、只要不影响孩子升学的情况下,早置换早规避政策;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问
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Q:提问:京总，您好~我的情况是这样的，明年准备跟男朋友结婚，我是家里唯一有房票的。男朋友家在西北旺马上要分一个军产房，他妈妈希望我们能在他家附近买个房子，后面有孩子会比较方便照顾。我们首付大概可拿250w左右，后期还款能力比较好。本来考虑昌平几个新盘，看了一圈，但目前建发实在没有好的楼层可选，其他几个都不是太满意，而且二拨子那边主要是环境真的不太喜欢。

目前有几个方案，1、借款200w左右，买金域华府，但是金域现在价格太高了，想听您分析下；2、等6004、6005出来可以看看，G6东边的区域就不想太考虑了。希望听听您的意见，海淀或昌平是否有符合预算的其他推荐呢？我们目前虽然也在租房子，但也就算是半刚需，我家里还有其他房子可以住，但目前不考虑卖。诉求就是希望买的房子跟着大盘涨的情况下自住。非常感谢您啦~

A:回答:您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,一般有2种区域,一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置,原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增的人口最初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富

购买力的最终需求是改善住房条件,这时候这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升;未来的核心位置,如政府投资的产业导向性发展,但不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;您所提到的0405就是未来的核心位置;投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块

2、回龙观最大的优势是向西连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。

其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;

这两个盘不存在站岗的现象,未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要涨价因素是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;您们还年轻可以重点考虑房子的升值属性,未来有孩子后再次置换条件更好的房子基础条件也比较好,不至于太吃力,现在楼市分化程度比大家想象的更严重,如果持有的房子不优质或跟不上大盘,未来在置换时会比较吃力;选一个确定性更高的板块比较适合你们,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
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Q:提问:京总好！特别认可您之前提的选筹提到的核心区域优质资产概念，目前在置换过程中，以下几个楼盘和区域如果取舍想向您请教。

我目前自己的房子已售，12月过户，计划明年3-6月过户新置换的房子，主要需求是2000年后商品房社区，品质好能保值增值的，学区不是重要考虑因素。区域主要看海淀西三环内到北三环附近楼盘，预算1500左右。经过前期比对，主要有以下几个小区备选。

1冠城南北园，朝北3居，报价1500-1600，环境好小区品质高，但位置感觉有点远;2新起点嘉园，北向或东向，1600左右，户型有些缺点勉强能接受，万柳区域感觉增值空间大，但新起点就是个入门盘，而且去年涨的很多了，不知道是不是有点透支涨幅。3人济山庄一期，户型几个都有，位置佳，但品质略差，不知道保值功能如何。4其他几个小区国兴家园、西钓鱼台、舒至嘉园（不朝地铁侧）、韦伯豪家园备选，暂时没有特别合适的户型出，这里您看有没有不建议的。

以上是目前情况，想请教下现有预算情况如何选择，目前提到的几个盘您从居住品质和保值增值看如何建议，盼复，感谢感谢！

A:回答:您好，感谢信任！北京的房地产市场逻辑是点状逻辑非环线，点状逻辑的标志是高新产业聚集，高新岗位充足，商圈配套成熟面貌新，这种优质区域内居住体验比较好的盘会被产业辐射的高购买力人群把房价一次次推高。东南西北都有一些龙头板块;1500-1600的预算应该关注龙头区域内的霸盘，这种房子才能称为核心资产，无论是跑通胀还是保值升值性都在市场上处于领跑的行情，冠城南北园品质并不好，马甸只能算的上市中心，比着配套好的区域还是差了点

新起点嘉园是商住混合，近几年房价猛涨是因为有一年划了三小学区，溢价是比较高的，准确讲新起点这个小区不属于万柳，属于苏州桥，如果这个盘取消学区，价格会一落千丈，海淀的心脏是中关村一带，往南往西的区域行情和北侧的有很大差距，国兴家园这几个盘韦伯豪的盘还可，如果你没有学区需要不建议到西海内配置，可以往朝阳的望京朝青一带看看，这个预算可以拿一套居住体验很好的品质商品房，涨幅也相对稳健一些。

你看的盘都还可，能跟着大盘跑，但不是最优的效率，房子真正的价值是所占有的区域资源,资源稀缺，商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照精华栏文章逻辑选房包赚;您选的这些盘只有韦伯豪具备这种属性，祝一切顺利！
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Q:提问:京总，你好，现在有个特别急的买房事情咨询一下，工作在朝阳，考虑孩子明年上小学，我家外地有贷款记录，在北京就只能按照二套买房了，有现金600多，近2个月各种请假看房，综合考虑性价比有两个选择，这两个地点都是800多w的：一个是望京的利泽西园建筑面积106平，属于老房子了，小学初中对口的是望京陈经伦分校；还有一个就是东坝的奥林匹克花园建筑面积125平，对口的小学是北师附小奥林匹克花园实验小学，中学以前对口的是八十管庄分校常青藤校区，今年的政策从9月份开始要更名为北京中学第三分校；

这两套房都在我们的总预算内，首先我们主要考虑两个孩子上学问题，其次考虑未来房子的保值增值空间：1、望京是由于阿里总部在附近，不知道还有没有增值保值空间，也不知道望京是不是有溢价，是不是房价会下降；2、东坝小学不如望京陈经纶，居住要比望京这老房子要强很多，我也看过你分析过东坝奥园和常青藤的房子，而且听中介说万达和地铁都是明后年开，也不知道还有没有增值空间。希望京总给指点迷津，在此特别感谢

A:回答:您好;东坝和望京属于不同性质的区域,望京属于北京产住结合发展比较成熟的区域;房价的天花板比较高,这种龙头区域不存在存在溢价的现象,东坝到目前还在卖概念,准确说东坝属于城乡结合部,从投资维度,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域

用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房，城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,已经过了最好的进场时间,现在卖的并不便宜,买的价高就意味着未来涨幅的空间比较小;

其次再说学校也不如望京,学校好不好主要看生源,往深了说是看家长,从区域的人群结构,东坝和望京也是有很大区别,东坝中路以东基本全是保障住房小产权房+回迁房和各种福利房.未来会增加区域密度,人口结构复杂,整个区域的成长性会受限制.买房无非就是选地段、楼盘和房源，这三个指标最重要的是地段和楼盘，地段决定未来的天花板有多高，楼盘决定着成长空间有多大，这2个指标只要优质,即便是你选的房源稍差也不会影响未来的升值性.

好地段的特征是;高新产业聚集+稀缺性配套+好的品质.品质看的是两个方面，一个是楼盘品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业，区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高，但是地段一般，缺乏购买力支撑.有的地段不错，但是商圈环境很差,就像潘家园在三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，

核心原因就是这个区域的人群结构,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘.虽然奥林匹克花园的居住体验优于利泽西园;但是从区域的产业结构,人群、东坝不如望京,望京的价值不至于阿里,产住结合是城市发展的一个新方向,现在的亦庄也是在向着望京的方向发展,这个是趋势,建议优先望京;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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Q:提问:京总好。最近因为小孩上学的需要在看西城的房子。预算不多，500左右。因此以西城广外为主。请问京总您对广外二手房的总体趋势是怎么看的？看了红莲中里的房子（老破小），单价已经比较高了，从保值（能增值就更好了）的角度是否可以买入？未来几年是否会有风险？其他有推荐的吗？另外，亚运村亚运新新家园的平层（三居）是否值得继续持有，还是应该选择合适的时间出手？如果出手的话，我们希望去海淀买房。我理解，海淀北部新区尚需时日才能兑现利好，因此并不推荐，对吧？那么海淀的哪些区域值得考虑呢（假设预算1500左右）？多谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、您们的第一个思路应该是以最低总价获取孩子入学名额,这种逻辑在当下政策下正确,不管是西城还是海淀这种思路风险性都是相对较小的;学区房原本的价值只有10万,加上学区价格就变成了12万,房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,

其次广外这个地方的老旧小区保值性还可;关于老城区的老旧小区未来还有没有价值,主要还是看城市的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,这是背后的核心逻辑;所以北京这种城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.二三线、能量比较低的市中心老旧小区，

尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场;这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小区还有价值;广外本身有丽泽的加持,学区溢价比较低,相对是一个安全的区域;只是老旧小区同比区域内的品质盘涨幅上会有明显的差距,当下市场的行情都是龙头区域品质次新涨完喘息的时候轮到一些不错的老旧社区;

2、亚运村虽然近些年过气了,但亚运新新家园在市场上具备一定的稀缺性,低密度六层板块洋房在四环还是比较抢手的,如果您们要把这套出了置换,只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;海淀可以关注清河,橡树湾、世华龙樾是更高等级区域更高等级楼盘;清河配套成熟,有产业聚集的辐射,这两个盘在同区域竞争力凸显,

未来货币持续超发的情况下大概率是一直往上走的;海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性;卖掉亚运村买不确定的新区,战略上是错误的,存在一定的风险性;不如考虑广外方案了;如果出掉亚运村按照我给您们推荐的区域考虑,方向上不会错;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
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Q:提问:京总好！认真阅读了置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！

A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;

具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;

有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#不懂杠杆，就无法进阶
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中

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