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让无数买房人纠结的房屋产权续期问题，近期在民法典草案那里得到了最终说法！
截至发稿，十三届全国人大三次会议已表决通过《中华人民共和国民法典》。这意味着，房子70年产权到期这个问题正式落地：自动续期！
什么是70年产权？
住宅用地为什么是70年，而不是80年，60年？一开始中国是借鉴香港的经验，提出用地年限也是50年，但后来考虑到用地年限应该覆盖人的生命周期，于是延长至70年。
但你可千万别以为你的产权期限是买房的那一天往后推70年，大错特错！
按照目前规定，商品房产权年限是从开发商拿地之日算起。也就是说，开发商2020年拿的地，盖房子盖到2025年再卖给你，那你实际只拥有65年土地使用权。
不过，即使你只有不到70年产权，也并不意味着自己买的房子到了年限就要被收回。
70年产权（土地使用年限）其实包括两个含义：地权和房权。土地归国家所有，私人不能拥有土地。所以到了70年期限后，你就需要续期或者国家收回使用权；但是，你可以一直拥有房屋永久所有权！
你可以理解为，开发商向政府租了70年地，建成房子后加上出让金再转租给你。到期后，房子归你，土地归国家。
那么问题来了：房子归我可以，但地是国家的，那我房子建哪呢？
70年大限，终将解决！
按之前的国务院国有土地使用权出让规定、房地产管理法和物权法得知：土地使用权期满，会自动续期，如不续约或者不符合规定的，土地及其地上建筑物所有权由国家无偿取得。如要续期应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
但是怎么续？程序如何？续多少年？还没有定论。而此次的《民法典》第三百五十九条是这么规定的：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
其中，所谓的“住宅建设用地续期依照法律、行政法规的规定”，指的就是按照房地产管理法和物权法规定，该续多少续多少。
而非住宅用地虽然也是“依照法律规定处理”，但目前并无相关法律规定支持非住宅用地自动续期，如果不按约定，就意味着还存在商用地、工业用地续期或收回问题。
不过，至于续期免费还是部分减免，要等其他法律陆续具体落地执行，《民法典》只给了大方向。
到期对我们有何影响？
1、对于大家最关心的到期后如何续期这个问题，相信相关法律会跟上，具体细则出台只是时间问题，而且不会太长。不过，我不知道大家有没有考虑过这一个问题：有谁的房子能真正住满70年呢？
虽然目前商用地40年，工业、科教文卫体、综合用地50年，住宅期限是最长的，但实际上都“差不多”。
一方面，由于我国的建筑质量和城镇化基建发展，中国建筑寿命平均只有25-30年，而日本和美国分别约50年和74年；另一方面，由于周边环境、结婚等各种客观原因，你可能需要换房。所以说，绝大多数人根本等不到70年产权到期的那一天。
2、即使你寿命长，等到了70年产权到期的那一天，那么问题又来了：管线老化、环境破旧，那时候的房子你还敢住吗？愿住吗？
按照规定，建筑寿命设计标准是50年，主体结构保修期和建筑寿命设计标准一致。也就是说，50年内主体结构问题可以找开发商解决，50年后基本就没人管了。
那可以找政府吗？当然可以，但政府不会让你修，直接拆！因为土地财政啊！
3、一旦70年产权续期得到解决，那么在不动产统一登记、全国住房信息联网的基础上，房地产税开征就只剩时间问题了。这次70年产权续期问题的解决，算是跨过了房地产税的一个大砍。
70年产权，公平吗？
很多人会说，国外多好，一套房子一块地永久产权。但你别忘了，无论是中国还是外国，土地都是国家资源，因为领土是国家的重要组成因素，这点无可厚非。既然是资源，从来都是有偿使用的，任何国家都是这样。
那些所谓的土地、房产永久产权，其实每年要承担沉重的税费，比如日本，每年都要交国税固定资产税、都市计划税，物业管理费，修缮费，中介代管费等等。而且税费还会根据房屋价值的变化而变化，这相当于变个法子收你的“土地使用费”。
各国都存在土地产权问题
如果按照土地所有制细分的话，孙佑海的《土地流转制度研究》可将它们分为14种，但我们所理解的，大体上就两种：国有和私有。下面我简单介绍几个典型：
英国：英国是典型的土地私有制国家，全境90%左右的土地为私人所有，且所有者对地下矿藏拥有所有权。这种规定当然好，真正的是藏富于民，但它有个致命的缺陷：土地所有者一直持有，不卖。这使得土地所有权不断流向私人，租赁和国有比例不断下降。最终，英国于1967年修订了《农业法》，并在补贴和引入竞争等方法下，实现土地正常流转。
澳大利亚：据公开资料，目前澳大利亚的土地所有权大部分掌握在联邦政府手中，私有土地占比仅约15%（尽管也是永久产权）。如果人们要使用土地，一般以租借为流转形式。这有点类似于国内的土地使用权出让。
巴西、印度等：这些国家的土地占有不公平现象比较严重，由于土地高度集中，造成基建、农业、土地利用及生产经营效率极其低下，这也是巴西、印度等国存在贫民窟的重要原因之一。
英国代表的是发达国家土地私有制，巴西、印度代表的是第三世界国家土地私有制，但无论哪种，世界绝大部分国家（地区）其实都实行的是土地私有，只是税费水平、流转形式等不同。
但土地私有制国家面临的是私有化率太高问题，影响行政效率和流转；而中国土地实行社会主义公有制，也面临着私人续期使用的问题。
总之《民法典》为土地产权续期问题定了大方向，问题的解决就不会远，我们终将能等到那一天。
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发表于 2022-9-20 11:20:16