借名买房的法律分析

因为在心中

一、概念
借名买房，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋暂时登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益，之后再将房屋所有权转移登记到借名人名下的合同法律关系。
二、形成背景
（一）规避法律或者政策。购买某些房产需要一定的资格，实际购房人无资格购买，而登记购房人具有资格购买。
（二）借用他人资格享受某种购房优惠。比如，单位建集资房价格实惠，但单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，单位员工无经济实力时，购房人与单位员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，待到可办理房产证时，根据协议办理过户手续。
（三）转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。
（四）简便手续，减少税费。为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。
三、合同效力
借名买房合同系当事人真实意思表示，不存在合同法规定的无效情形的，合同有效。
当事人借名购买经济适用房等政策性保障住房的，损害了社会公共利益，一般认定借名买房合同无效。
当事人为规避限购、信贷政策借名买房的，一般不认定借名合同无效。
四、法律风险
（一）借名购买经济适用房等政策性房屋的，因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。
（二）借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事。
（三）登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。
（四）第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。
（五）房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。
五、风险防范
（一）如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和登记产权人签好协议，以书面方式确定该房产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。
（二）实际产权人还可与登记产权人至房地产交易中心就该房地产做个人抵押，由登记产权人将该房地产抵押给实际产权人。名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。
借名买房合同的核心内容是当事人关于借名登记以及房屋权益实际归属的合意。但是借名买房合同中关于房屋权属的约定不能发生物权变动效果，借名人仅享有要求出名人转移登记的债权请求权，不享有物权。借名人对登记在出名人名下的房屋享有的权利，不能对抗善意交易受让人，原则上也不能排除法院执行。
当事人对借名买房关系存在争议的情况下，法院可以结合双方是否存在借名约定、购房款实际出资情况、房屋控制管理情况、购房合同及产权证原件持有情况以及借名动机是否合理等因素，综合判断借名买房关系是否存在。
作者：郭茹
陕西韬达律师事务所