美国的永久产权是怎么回事?美国人买房容易吗?

发表于 2023-3-25 17:04:19 | [复制链接] | 打印 |上一主题| 下一主题

美国的永久产权是怎么回事?美国人买房容易吗?

很多中介、“公知”把欧美的“永久产权”吹得天花乱坠,让不明就里的人羡慕得不得了。西方买地买房了就意味着永久拥有了,传于子子孙孙永不绝吗?
还有美国收入高、房价低,我要去美国买房……
是吗?
笔者主要以美国为例,扒一扒西方所谓永久产权和买房容易的“真面目”。
所谓永久产权,就是没有规定拥有物权的具体期限,而是永久性的。这么看,确实很美。清末的康有为可能是中国最早最有名的海外“炒房客”,曾经在美国、墨西哥等多国购买不动产,还曾在瑞典购买了一座无人岛屿,后来这岛屿被称为“康岛”。
一、美国纽约的房价和房租
你想要在美丽国实现梦想之前,我们先看看纽约买房的压力大不大。纽约是美国的经济中心,房价和收入都是相对最高的,具体如下:


图:纽约市房价地图  来自redhop网

表1:2021年10月初纽约市市区公寓售价(挂牌价):               
货币单位:美元(USD);面积单位:平方英尺(ft2)
公寓平均售价中位数总价-公寓(套)中位数总价-社区(套)
$16,632$1,591,886($1,539 / ft2)$770,731 ($906 / ft2)
¥106,944¥10,235,827(¥106,517/m2)¥4,955,800(¥62,706/m2)
Kelvin Chia Partnership陆典谷整理
注:1、美元对人民币汇率按6.43:1。
2、一平方英尺(ft2) = 0.092903平方米(㎡)。
3、表1数据来源cityrealty网。
表2:2021年10月初纽约市市区公寓租价(挂牌价):
单位:美元(USD)/月
公寓房间类型Bot(低) 25%中位数Top(高) 25%
Studio(单间)$2300$2595$2950
1BR(1个卧室)$2650$3100$3550
2BR(2个卧室)$3100$3600$4696
Kelvin Chia Partnership陆典谷整理
注:1、美元对人民币汇率按6.43:1。
2、表2数据来源renthop网。
由表1可见,纽约的房价均价(公寓中位数10.65万/m2)妥妥高于我国一线城市的房价均价。当然抛开收入谈房价,就是耍流氓。下面看看,纽约市的平均工资:
表3  美国及纽约市(New York City)5个县(区)2021年第一季平均工资
货币单位:美元(USD)
地区平均周薪折合平均月薪折合人民币月薪(元)
美国1289515633153
纽约1869747648070
Bronx(布朗克斯)1143457229397
Kings(国王)1014405626080
New York(纽约曼哈顿)396715868102031
Queens(王后)1144457629423
Richmond(里士满)1082432827829
注:1、美元对人民币汇率按6.43:1。
2、表3平均周薪的数据来源美国劳动统计局。
表5 纽约州和杨克斯(Yonkers)居民2021年7月1日起,个人所得税(Persional Income Tax, PIT)征税标准
单位:美元(USD)
年收入超过($)折合人民币/年(¥)适用对象个税税率(%)
2,155,350(179,612.5/月)13,858,900已婚联合申报或符合条件的寡妇(鳏夫)9.62-13.78(纽约州)
1,077,550(89,795.8/月)6,928,646单身或已婚分开报税
1,616,450(134704.2/月)10,393,773户主
注:1、美元对人民币汇率按6.43:1。
2、表5 美元数据来源taxnews网。
由表5可见,美国个税的起征点设置较高。
综合上述,纽约市普通上班族买房一套公寓(中位数总价,约96平)需要:
$1,591,886(中位数总价)/7476 (平均月薪) = 212.9(个月)


也就是说,纽约市普通上班族要在纽约市买一套房子(中位数)需要在不吃不喝不租房的情况下,需要212.9个月(约18年,具体17.74年)的连续工作。
美国人买房容易吗?据统计数据,2016年美国租房的家庭占比36.6%。一句话,“天堂”从来不属于“躺平者”,如在国内混得不好,就幻想移民到国外“躺平”那是不可能的。
二、美国拥有永久产权的前提条件
就算好不容易买上房子了,永久产权是不是就意味你和的后代可以永久拥有这房子产权了?No! 这世界上没有条件的永久产权是不存在的。尽管美国等西方国家的房子和土地是永久产权的,但是设置了很多前提条件,主要有:
1、你要按时缴纳房产税。美国各州房产税税率0.5%-3%,平均为1%左右。每年都必须交,连续交了70年,这税款就等于或超过当初的购房款了(据说我国设置70年的土地使用权期限就是参照美国这房产税推算出来的)。如果你不交或忘记交了,后果会怎么样?你看看,“康岛”的结局——被瑞典收归国有了。
2、你要按时缴纳物业费。在美国,你敢像国内那样拖欠物业费吗?谅你也不敢。除了高额罚款,甚至可能被没收房子。
3、你要定期打理你家房子前后左右的草坪和林木。如果不干或干得不符合标准,你那就得吃罚单吧。当然,你买高层公寓没这烦心事。
4、你不能长期空置房屋。想深圳那个大妈,买房了26年才想起有这么个房子。如果在美国,别说26年,5年就有可能丧失你的房子。不同的州,规定有所差异。根据加州民法《霸住权法》,又被称为《逆权侵占法》(adverse possession),即是保障未经屋主许可入侵房屋居住者的权益。擅自入侵房舍霸住者不但在面临被驱逐时,有一定的搬迁安置时间,若霸住者持续住在物业内多年,且如同屋主般出席「社区屋主协会」(HOA)会议,并连续五年缴交地产税等房屋相关费用,这样霸住者就可提出申请,要求合法将房产权转移到名下。这等于霸住者可合法侵占一户房屋。
单是以上4条前提条件,你有任何一条不满足,理论上你都有可能丧失你的房子或土地的产权,你就是homeless man(无家可归者)。
当然,如果你在美国买的是带土地的独立屋,按规定房屋范围内的地下一定深度的矿藏或无主物就归屋主所有(当然,你买的是公寓就别想这样的美梦了)。不过这种碰上这种“狗屎运”的几率微乎其微,你还记得缴纳房产税、物业费等税费。
三、美国房产相关的税费
在美国买房或自住或出租、出售房产,你需要交纳那些税费呢?主要有:
货币单位:美元
税费买房自住出租出售
房产税0.5-3%(政府评估价)
物业费公寓:3000-5000/年(房龄越老越贵)开发商开发的别墅会更贵。公寓:3000-5000/年(房龄越老越贵)开发商开发的别墅会更贵。
管理费5-10% x 租金
房屋保险1200/年/50万评估价1200/年/50万评估价
交易税0.5-2% x房价(买方)
所得税“外国人”20% x利润获利的33%
个税10% x 房价(不管是否盈利)
经纪(中介)费约6%(外国人) x 房价
其他税费约1%x房价:过户公证费、产权保险费、县-市政府过户税、房屋保修年费、白蚁检查费、屋契文书准备、文件公证、法律规范监督费等等。
注: 1、美国税法所规定的的“外国人”是指在美国境内居住不满183天的税收居民(本国人或外国公民)。
2、美国各州的具体税率有所差异。
四、投资美国房产注意事项
笔者非地产专家,从法律解读和个人理解,整理一下注意事项:
1、法律风险。美国各州房产有关的法律有所差异,除了了解基本的联邦法律,还需要仔细了解房产所在州的有关法律。
2、与国内70年房屋使用权不同的是,美国地产产权分为自由产权、共管产权、自由共管产权。产权不同则需要承担的义务和责任也有相应的差异。
3、了解美国房产相关的税费,切不可拖欠或忘了缴纳。
4、了解美国房产所有州、社区的人文等社会因素,比如是否排斥外来移民。
5、如果房产长期空置,有可能被他人“占据”或作为他用,业主将面临法律和经济方面的风险。即使业主发现房子被“霸占”,也不能随意驱逐,只能报警或通过法院判决。一些州规定,如果房子连续被空置多年,被占据者连续居住5年且视同业主参加社区联席会议,就可以申请房子转移到占据者名下。
声明:
本文未经本人书面许可,不得擅自复制、截图、摘录或转载,否则违者必究。
本文编译:陆典谷,中国社会科学院大学法硕,谢凯文律师事务所胡志明市分所(Kelvin Chia Partnership Ho Chi Minh City Branch)商务经理。精通越南语,专注中越民商法研究、越南市场开拓和分析以及汉越互译。
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亲,你怎么看呢?
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拿纽约市区的房价,应该对标下北京二环内或者上海徐家汇以及人均收入看看差距
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那也比中国便宜
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便宜?那去买一套!
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