北京楼市：共有产权房未来能保值吗？

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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷您好，目前我名下在石景山古城有套共有产权，三居，2026年后才能交易，婚前购买。爱人在外地有套房，婚前购买，北京是首套二贷。现在手里现金300万左右。孩子2027年上小学。想要咨询:
① 共有产权房未来能保值吗？2026年后有没有卖出的必要？
② 预期到2025年现金有800万，在东城区买学区的话，哪个板块比较好？我在芍药居附近工作，是买小占坑好还是买个大点的自住？
回答：你好，以下是我的回答：
① 共有产权房，保值性肯定差，因为金融属性和流通属性都比较一般。如果可以卖，那基本上可以果断地卖出。评价一个房子是否有价值的关键就是：金融属性和流通属性。
② 2025年，不好说到时候会变成什么样子。东城比较有价值的板块在于安交、和平里、龙体之类的，买个上车占坑的就行。
你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
2、提问：您好，近期一直在看房感觉思路有点混乱，想请您指点下~首房首贷，预算在800万左右想买一套小两居，工作地点朝阳门，主要考虑通勤的方便和未来保值，目前在看2号线从东直门到崇文门附近的房子（朝阳门南小街、竹杆胡同、吉祥里西区、国瑞城等等都看了一下），但是大多都是回迁房，物业管理各方面都比较差，想问下京爷这附近有没有可推荐的次新商品房小区。另外还想问下，因为工作地点在东城朝阳交界，有点纠结是不是应该还是在东城一侧买，未来会更好出手。
回答：你好，800万左右预算，这附近确实比较难找到次新品质商品房。只能往外走一走了，比如朝阳的次新小两居，升值性不一定比东城差。当然800万左右的预算在朝阳靠里的地段也不太好找到次新品质商品房，如果不介意距离的话，其实可以看看朝青的华纺和青年汇。
3、提问：您好，请问朝阳东边五环内的国美第一城，炫特小区和北面五环外昌平的北京北，矩阵小区比哪个选择更好
回答：你好, 小区还是可以从多个维度来分析. 从居住体验来看, 昌平的北京北还是相对优质的, 毕竟小区内部管理在线, 除了部分有铁路噪音,总体还算安静. 国美第一城, 炫特小区相对乱一些, 矩阵小区品质差点儿. 从升值性角度来说, 国美第一城会突出一些, 板块好, 也有一定的稀缺性. 剩余的几个小区不会差距太大.
4、提问：京爷你好，目前手头有青年路小区能卖450-500w左右。手头目前可动用资金约350w左右。目的是改善+学区，现在有两套方案比较纠结，您点评一下：
1.卖掉朝青房子换亚运村嘉铭大两居，看好能隔出三居的户型，价格在900-1000w左右，但是房源很少，可选余地不多，可能需要再观望一下；
2.不卖房，在两个小区选购正规一居或开间一居，总价在500-800w之间，但是觉得正规一居目前价格太贵了，有点划不来，正规一居是不是600w入手比较好，800w感觉太贵了。
3.现在是不是入手的较好时机，是否是卖房的时机？对于这个时机的判断，您认为需要综合考虑哪些因素？
回答：你好, 这两个方案中, 我更建议直接上一个嘉铭次新可以隔出三居的户型. 原因如下: 青年路小区板块很好, 但是还是偏老, 长远看并非优质产品, 可以乘着这次行情一步到位换到优质产品中. 如果你不卖, 很有可能你未来还得换, 比较折腾. 现在青年路小区就可以挂出来试水蓄客.
5、提问：京爷您好，首套刚需，二套贷款，总价500万左右。目前看了①西坝河（曙光里、曙光西里—新划到了人大附且直升）②安贞片区（安贞里、安贞西里、小关北里24号院—位置/配套/环境好）③望京-花家地（花家地西里一区），听说阿里总部在2024年投入使用，对望京房价会有影响么？
以上位置都能接受，请问这三个片区哪个地方潜力大一些呢？安贞和花家地除了这几个还有别的小区推荐么？
回答：你好，西坝河这几个小区比较老了，价值不是太突出，不过学校如果能办得好，那确实有些价值。安贞片区的优势是地段好，靠近西城和海淀，所以房价一直表现得还可以。这里面安贞西里口碑还不错，可以重点选择。望京花家地西里，小区本身比较老，主要的点在于花家地实验小学还可以，表现跟着大盘吧。阿里的投入对花家地是个好事儿，但是利好我认为比较有限。安贞和花家地西里更稳健，而曙光里、曙光西里等倒是有些潜力，但也有不确定性。
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