北京商务办公楼市场分析

诚挚李

​一、北京商务办公楼市场现状

立足十四五规划元年，2021年北京经济实现良好开局，成功迈上4万亿元新台阶，向众人展示了更具韧性的城市发展格局。就写字楼分支而言，2021年，北京市办公楼新开工面积为74.6万平方米，下降42.9%；竣工面积为142.9万平方米，下降41%；销售面积为55.3万平方米，下降24.5%。据58同城、安居客数据，2021年北京写字楼出售均价为36006元/㎡。其中，西城区均价最高，为78240/㎡，东城区紧随其后，均价68144/㎡。
2021年写字楼市场全年新增供应量达121.4万平方米，充裕的可租空间使得全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高。租金方面，2021年年末录得每月每平方米390.2元，环比微降0.1%，无明显波动。在空置率不断下降、市场环境复苏之下，优质项目依旧保持坚挺价格。在成本管控之下，用户对写字楼租赁价格敏感度有所提升。据58同城、安居客数据显示，0-3元/㎡/天及4元/m²/天的价格段出租搜索热度最高；>12元/m²/天价格段依旧处于低位态势。基于此，价格低廉，模式灵活的联合办公等第三方供应商成为了个人及企业租赁首选。就2021年北京写字楼租赁搜索热度排名榜单来看，朝阳区依旧占据首位，上榜商圈数量最多。



图1 2021年北京写字楼出租区域商圈搜索热度

二、北京商务办公楼供需分析
2021年后有利的市场环境使得市场整体租赁活跃度小幅回升。本季度新租成交中，65%的新租成交由内资企业录得，外资仅占35%。拥有国企背景的内资企业将继续成为市场需求的中流砥柱。在持续的利好政策的扶持下，金融和IT行业仍为当前租赁市场的主要需求来源，中小型面积依旧最受欢迎。从行业分布数据来看，2021年市场新租需求中TMT等科技互联网企业占据最高比例，为39%，金融业紧随其后，占比23%，法律等专业服务行业位居第三名，占比7%。



图2 市场新租需求主要行业分析

以年内办公面积搜索热度来看，2000㎡以上的超大办公面积用户需求热度持续降温，占比仅为5%；而中小面积100-200㎡租赁需求活跃，占比27%。此外，随着北京数字经济的推进，科技企业已然成为写字楼市场租赁需求驱动行业之一，部分发展前景良好的如人工智能、大数据等头部公司也在积极寻求办公空间的扩张、升级。



图3 2021年北京写字楼出租面积用户需求热度

三、北京商务办公楼租金水平
据最新《中国房地产投资回报率调查报告》显示：商务办公楼投资回报率早已远超过住宅和商铺，接近长期企业债到期收益率4.5%，成为回报率最高的一类物业。商务办公楼租金水平是影响投资收益大小的重要因素。全市范围内来看，西城区商务办公楼市场租金水平稳居前列。
表1 2021年北京商务办公楼存量与租金情况表

区域市场	总存量(平方米)	租金(元/月/㎡)	环比变化	空置率	环比变化
全市	10,175,900	342	↓2.6%	15.4	↑1.4 百分点
CBD	2,590,900	359	↓3.5	18.6	↑1.6 百分点
金融街	1,794,300	652	↓1	3.8	↑0.2 百分点
第三使馆区	716,200	315	↓2.8	8.8	↓0.5 百分点
东二环路	896,300	318	↓0.7	11.9	↑11.3 百分点
中关村	739,900	368	↓0.4	2.8	↑0.6 百分点
东长安街	727,900	297	↓2.3	11.2	↓0.1 百分点
望京	963,600	235	↓2.0	7.9	↓0.3 百分点
奥林匹克地区	1,030,100	326	↓1.6	23.9	↑1.4 百分点
丽泽	462,400	137	↓12.6	89.9	-

金融街是中国定向开发的北京金融街金融产业功能区，提供高端办公、商务会展、商业休闲等服务。金融街办公楼业态基本为高层办公、单价均价在12w左右。



图4 金融街板块主要商务办公中心租金价格

四、北京商务办公楼市场展望
随着经济环境趋于稳定，北京商务办公楼租赁市场将逐步回暖，市场环境将继续支持优质客户进行升级搬迁，此类需求将贡献部分净吸纳量。2022年后，新项目将逐渐去化，有助于缓解供给方面压力，从而推动全市空置率下降。CBD区域与金融街区域租金差距预计将继续扩大，短期内市场租金面临下行压力，租金将在2022年后触底反弹。



图5 全市商务办公市场租金展望情况    ​



图6 全市及CBD区域空置率展望情况