“老破小”70年产权到期后怎么办？

谢子琅

今天是周二，今天说说房子的事，去年年初，好多媒体都在报道，中国上世纪50年代修建的第一批70年产权住宅，也就是好多人说的老破小，产权开始陆续到期了，该怎么办？
当时很多人提过一个方案，原拆原建。将原来的拆除，并在原地址修建新住房。这是一项以惠民为首要目标的工程，核心目标不是奔着盈利去的。主要费用来自地方财政，而参与执行的，也是国资企业。原拆原建的好处是，一来能极大提升品质，原来连电梯和独立厨卫都没有，现在都有了。二来还不用换地方，大伙儿也更容易适应。当时对原拆原建的报道里，有一句话，叫上海市已经做出尝试，并取得了不错的成果。但是，到底是怎么做的呢？好像很少有具体的消息。
但是最近，一位房地产领域专家，卢俊老师，对上海市最早的原拆原建小区，彭三小区，做了深度报道。并且专访了这回改造的主要参与者，上海彭浦新村街道旧住房改造办公室主任须炳荣。看完之后我发现，这件事真比我们想象中难很多。
先简单介绍一个背景，并不是所有小区都满足原拆原建的条件。目前，原拆原建需要满足三个条件。首先，必须是老旧公房。也就是，房龄50到70年，由国家租给个人的房屋。个人是凭承租卡居住，而不是产权证。其次，没有独立的厨房和卫生间，居住条件落后。最后，小区整体环境过差，比如雨天积水等，迫切需要改善。彭三小区就满足这三个条件。它位于上海市静安区彭浦新村，地段算是不错，周边的二手房，均价大概在6万元。
首先，为什么原拆原建难？难点不在于建筑，以咱们中国的建筑水平，盖个房子还不容易？难的，在于公平。就像那句话说的，好多人其实是，不患少而患不公。获得的新住宅，面积多少当然重要，但公平也一样重要。而这个所谓公平，又分三个层面，一个比一个难。
第一，是面积公平。这不难理解。你给我的新房面积，不能比旧的小。这看起来好像简单，不外乎就是在给新房的时候，在人家原来旧房面积基础上，再加上一部分面积。关键在于，各家各户的套内面积好办，但是，公摊的部分应该怎么办？
要知道，这些老房子是没有独立的厨房和卫生间的，这些都是公用，那么新房的厨房和卫生间面积，应该怎么计算？同时，有的旧房原来有阳台，有的没有。这部分在新房分配中，又该怎么计算？
你可能也发现了，很难有一套统一的计算公式。这就得纯拼耐心了。彭三小区的解决方案是，根据功能区来分别计算增量面积。比如卧室，都增加相同的面积，都变大了，大家都满意。再比如，厨卫增加的面积，按照原来的公摊面积计算增量，你原来的公摊越多，新房的厨卫面积越大。再比如阳台，每户都增加相同面积的阳台，而且统一不计入房本面积。这么一来，不管你原来的阳台是什么情况，现在都能获得更多。再比如，壁橱、杂物间，都有相应的计算方法。
但是，仅仅是做到面积公平，还不算完。因为还有第二个公平问题，也就是，户型公平。这就更难了。
比如，我原来的房子是30平方米，虽然小，但是是两居室，而且是大家公认的最好的东南朝向。你给我的新房，不能是面积变大，但是，户型变成一居，而且朝向变成西北。换句话说，你不仅要提供新房的便利，也要保留一部分旧房里，居民原本的居住体验。要知道，老房子的户型，那真是千奇百怪，要想还原谈何容易？
怎么办？你看，这也不能简单规划出几个统一的户型就完了，你得逐个房子规划设计。这就考验设计师的耐心了。彭三小区为了保留原本的户型格局，一共设计了282个户型，其间反复和居民核实。最终经过20多轮沟通修改，最终确定了94个户型。这比一般的商品房小区，要多出很多。
但是，就算解决了户型的公平，还是不够。因为还有第三个公平问题，那就是，楼层公平。这也很难。
因为老楼是没电梯的。因此一般二楼最吃香，既不像一楼那么临街吵闹，也不用爬太多楼，而顶楼最便宜。但是新房是高楼，有电梯，往往是中间偏上的楼层更值钱。你看，按照旧房楼层越高，新房楼层也越高的方式分配，肯定有人不同意。怎么办？
彭三小区最后制定的楼层分配方法是，原来是好楼层，分房后也是好楼层。注意，不是按高低分配，而是按照大家公认的好楼层的标准来分配。假设旧房总高是6层，新房总高是18层，那么分配方式就是，原来是2层的，对应的新房楼层是6到10层，不高不低，视野正好。原来是3层4层的，对应6到18层。原来是1层6层的，新房可以在1到6层之间选。这么一来，大家都能接受。
类似的细节还有很多。比如，在原拆原建过程中，因为新楼的土地使用效率更高，因此一定会有多出来的面积，怎么办？彭浦三区多出来的面积，一共有这么三个用途。一是进入所在的静安区政府保障房等民生工程体系。也就是作为民生工程的保障房。二是为后续拆改小区预留房间。三是作为市政配套。比如建设停车场、社区食堂、文化休闲场所，等等。
好，彭三小区的原拆原建，咱们先讲到这。你有没有从整个事情当中，嗅出一种味道？就是我们在一个复杂任务中，最需要搞懂的其实就是，弄清楚到底在跟谁打交道？过去一想到盖房子，总觉得这是在跟沙子水泥，跟混凝土打交道。但在彭三小区的改造中，你分明能感受到，从头到尾的每一个动作，都是在跟人打交道。哪里有什么公式、逻辑、方法论？不外乎是抓住每一个人的细微感受，然后体会它、琢磨它、回应它。
分享完了，希望带你一点启发。