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很多中介、“公知”把欧美的“永久产权”吹得天花乱坠，让不明就里的人羡慕得不得了。西方买地买房了就意味着永久拥有了，传于子子孙孙永不绝吗？
还有美国收入高、房价低，我要去美国买房……
是吗？
笔者主要以美国为例，扒一扒西方所谓永久产权和买房容易的“真面目”。
所谓永久产权，就是没有规定拥有物权的具体期限，而是永久性的。这么看，确实很美。清末的康有为可能是中国最早最有名的海外“炒房客”，曾经在美国、墨西哥等多国购买不动产，还曾在瑞典购买了一座无人岛屿，后来这岛屿被称为“康岛”。
一、美国纽约的房价和房租
你想要在美丽国实现梦想之前，我们先看看纽约买房的压力大不大。纽约是美国的经济中心，房价和收入都是相对最高的，具体如下：
图：纽约市房价地图 来自redhop网
表1：2021年10月初纽约市市区公寓售价（挂牌价）：
货币单位：美元（USD）；面积单位：平方英尺（ft2）
| 公寓平均售价 | 中位数总价-公寓（套） | 中位数总价-社区（套） | | $16,632 | $1,591,886($1,539 / ft2) | $770,731 ($906 / ft2) | | ¥106,944 | ¥10,235,827（¥106,517/m2） | ¥4,955,800（¥62,706/m2） | | Kelvin Chia Partnership陆典谷整理 |
注：1、美元对人民币汇率按6.43:1。
2、一平方英尺(ft2) = 0.092903平方米(㎡)。
3、表1数据来源cityrealty网。
表2：2021年10月初纽约市市区公寓租价（挂牌价）：
单位：美元（USD）/月
| 公寓房间类型 | Bot(低) 25% | 中位数 | Top(高) 25% | | Studio（单间） | $2300 | $2595 | $2950 | | 1BR（1个卧室） | $2650 | $3100 | $3550 | | 2BR（2个卧室） | $3100 | $3600 | $4696 | | Kelvin Chia Partnership陆典谷整理 |
注：1、美元对人民币汇率按6.43:1。
2、表2数据来源renthop网。
由表1可见，纽约的房价均价（公寓中位数10.65万/m2）妥妥高于我国一线城市的房价均价。当然抛开收入谈房价，就是耍流氓。下面看看，纽约市的平均工资：
表3 美国及纽约市(New York City)5个县(区）2021年第一季平均工资
货币单位：美元（USD）
| 地区 | 平均周薪 | 折合平均月薪 | 折合人民币月薪(元） | | 美国 | 1289 | 5156 | 33153 | | 纽约 | 1869 | 7476 | 48070 | | Bronx（布朗克斯） | 1143 | 4572 | 29397 | | Kings(国王） | 1014 | 4056 | 26080 | | New York（纽约曼哈顿） | 3967 | 15868 | 102031 | | Queens（王后） | 1144 | 4576 | 29423 | | Richmond（里士满） | 1082 | 4328 | 27829 |
注：1、美元对人民币汇率按6.43:1。
2、表3平均周薪的数据来源美国劳动统计局。
表5 纽约州和杨克斯(Yonkers)居民2021年7月1日起，个人所得税（Persional Income Tax, PIT）征税标准
单位：美元（USD）
| 年收入超过（$） | 折合人民币/年（¥） | 适用对象 | 个税税率（%） | | 2,155,350(179,612.5/月） | 13,858,900 | 已婚联合申报或符合条件的寡妇（鳏夫） | 9.62-13.78（纽约州） | | 1,077,550（89,795.8/月） | 6,928,646 | 单身或已婚分开报税 | | 1,616,450(134704.2/月) | 10,393,773 | 户主 |
注：1、美元对人民币汇率按6.43:1。
2、表5 美元数据来源taxnews网。
由表5可见，美国个税的起征点设置较高。
综合上述，纽约市普通上班族买房一套公寓（中位数总价，约96平）需要：
$1,591,886（中位数总价）/7476 （平均月薪） = 212.9（个月）
也就是说，纽约市普通上班族要在纽约市买一套房子（中位数）需要在不吃不喝不租房的情况下，需要212.9个月（约18年，具体17.74年）的连续工作。
美国人买房容易吗？据统计数据，2016年美国租房的家庭占比36.6%。一句话，“天堂”从来不属于“躺平者”，如在国内混得不好，就幻想移民到国外“躺平”那是不可能的。
二、美国拥有永久产权的前提条件
就算好不容易买上房子了，永久产权是不是就意味你和的后代可以永久拥有这房子产权了？No! 这世界上没有条件的永久产权是不存在的。尽管美国等西方国家的房子和土地是永久产权的，但是设置了很多前提条件，主要有：
1、你要按时缴纳房产税。美国各州房产税税率0.5%-3%，平均为1%左右。每年都必须交，连续交了70年，这税款就等于或超过当初的购房款了（据说我国设置70年的土地使用权期限就是参照美国这房产税推算出来的）。如果你不交或忘记交了，后果会怎么样？你看看，“康岛”的结局——被瑞典收归国有了。
2、你要按时缴纳物业费。在美国，你敢像国内那样拖欠物业费吗？谅你也不敢。除了高额罚款，甚至可能被没收房子。
3、你要定期打理你家房子前后左右的草坪和林木。如果不干或干得不符合标准，你那就得吃罚单吧。当然，你买高层公寓没这烦心事。
4、你不能长期空置房屋。想深圳那个大妈，买房了26年才想起有这么个房子。如果在美国，别说26年，5年就有可能丧失你的房子。不同的州，规定有所差异。根据加州民法《霸住权法》，又被称为《逆权侵占法》(adverse possession)，即是保障未经屋主许可入侵房屋居住者的权益。擅自入侵房舍霸住者不但在面临被驱逐时，有一定的搬迁安置时间，若霸住者持续住在物业内多年，且如同屋主般出席「社区屋主协会」(HOA)会议，并连续五年缴交地产税等房屋相关费用，这样霸住者就可提出申请，要求合法将房产权转移到名下。这等于霸住者可合法侵占一户房屋。
单是以上4条前提条件，你有任何一条不满足，理论上你都有可能丧失你的房子或土地的产权，你就是homeless man(无家可归者）。
当然，如果你在美国买的是带土地的独立屋，按规定房屋范围内的地下一定深度的矿藏或无主物就归屋主所有（当然，你买的是公寓就别想这样的美梦了）。不过这种碰上这种“狗屎运”的几率微乎其微，你还记得缴纳房产税、物业费等税费。
三、美国房产相关的税费
在美国买房或自住或出租、出售房产，你需要交纳那些税费呢？主要有：
货币单位：美元
| 税费 | 买房 | 自住 | 出租 | 出售 | | 房产税 | 0.5-3%（政府评估价） | | 物业费 | 公寓：3000-5000/年（房龄越老越贵）开发商开发的别墅会更贵。 | 公寓：3000-5000/年（房龄越老越贵）开发商开发的别墅会更贵。 | | 管理费 | 5-10% x 租金 | | 房屋保险 | 1200/年/50万评估价 | 1200/年/50万评估价 | | 交易税 | 0.5-2% x房价（买方） | | 所得税 | “外国人”20% x利润 | 获利的33% | | 个税 | 10% x 房价（不管是否盈利） | | 经纪（中介）费 | 约6%（外国人） x 房价 | | 其他税费 | 约1%x房价：过户公证费、产权保险费、县-市政府过户税、房屋保修年费、白蚁检查费、屋契文书准备、文件公证、法律规范监督费等等。 |
注: 1、美国税法所规定的的“外国人”是指在美国境内居住不满183天的税收居民（本国人或外国公民）。
2、美国各州的具体税率有所差异。
四、投资美国房产注意事项
笔者非地产专家，从法律解读和个人理解，整理一下注意事项:
1、法律风险。美国各州房产有关的法律有所差异，除了了解基本的联邦法律，还需要仔细了解房产所在州的有关法律。
2、与国内70年房屋使用权不同的是，美国地产产权分为自由产权、共管产权、自由共管产权。产权不同则需要承担的义务和责任也有相应的差异。
3、了解美国房产相关的税费，切不可拖欠或忘了缴纳。
4、了解美国房产所有州、社区的人文等社会因素，比如是否排斥外来移民。
5、如果房产长期空置，有可能被他人“占据”或作为他用，业主将面临法律和经济方面的风险。即使业主发现房子被“霸占”，也不能随意驱逐，只能报警或通过法院判决。一些州规定，如果房子连续被空置多年，被占据者连续居住5年且视同业主参加社区联席会议，就可以申请房子转移到占据者名下。
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本文编译：陆典谷，中国社会科学院大学法硕，谢凯文律师事务所胡志明市分所(Kelvin Chia Partnership Ho Chi Minh City Branch)商务经理。精通越南语，专注中越民商法研究、越南市场开拓和分析以及汉越互译。 |
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发表于 2023-3-25 17:01:41