上海虹桥商务区的没落之路

发表于 2023-4-9 20:27:57 | [复制链接] | 打印 |上一主题| 下一主题

上海虹桥商务区的没落之路


作为一个房地产行业从业者,博哥一直对大虹桥有别样的感情。
从当年作为管培生进房企开始,我自己在虹桥地区住了五六年时间,其中三年就住在新虹街道。
前几天,朋友圈看到旭辉在卖总部大楼,不由得有些唏嘘。


来自朋友圈虹桥商务区已经不复当年荣光。
融创去年就把总部大楼摆上了货架,中骏的办公也在出手,越来越多的大公司开始撤出虹桥。
商业的人气也大不如前。
虹桥天地的英皇影院去年年底就不再续约,大虹桥连个看IMAX的影院都没了。


新华联内景新华联广场,中骏的商业街基本也都空了铺。
大虹桥辉煌还没多久,就走向了落寞。

01.

大部分新商务区发展前,一般都要想清楚以什么产业为核心。
大虹桥其实一直没想清楚自己要做什么产业。
十几年前,上海还没有进入外环外时代,虹桥高铁站当时还是郊区的概念。
虹桥商务区最初只是比邻高铁站建立的一个郊区商务中心。
由于机场的关系,这里没有高楼大厦;这里的道路并不宽敞,也侧面反应最初规划并不顶级。


虹桥商务区地图为什么是房地产?
主要是因为虹桥商务区主打的全国交通的属性,适合的企业类型并不多。
科技公司更愿意选择产业集中度更高的板块,张江,漕河泾都是优选;
广告传媒,奢侈品总部,南京西路新天地肯定更为合适;
近年兴起的直播带货电商公司,要么放在原产地,要么杭州、义乌,广州;
虹桥开发的早期,直播还未兴起,互联网还没爆发,最适合的正是老大哥房地产行业。
房地产的高增长,让民营房企老板意识到,跑马圈地才能越做越大,全国化几乎成为每家公司的目标。
大虹桥的全国出差通勤属性恰恰契合房地产总部的需求。
总部去区域公司视察,区域的员工到总部开会汇报都方便。
老板的私人飞机停在边上的虹桥机场,办公楼在虹桥商务区,别墅买在西郊或徐泾,简直不要太方便。
02.

随着房企总部的落地,楼市的炒作也随之而来。
九亭,泗泾,青浦新城,淀山湖新城,就连嘉定安亭都沾上了大虹桥的概念。
除了上海本土楼市不断吵作大虹桥的概念,整个长三角楼市都跟着这股浪潮火了起来。
几乎每个城市的高铁站边上,政府都要打造高铁新城。
长三角一体化,沪杭一体化,沪苏一体化,沪嘉一体化,几乎你走到环沪的每一个售楼处,区域展板上都标了一个醒目的虹桥火车站。
虹桥商务区迎来了历史性的高光时期,虹桥商务区传遍大江南北,名气越来越大。
辉煌的时候没人会在意产业结构的问题。
其实细拆商务区的里子,填满一栋栋写字楼的,一半是房地产公司的员工。
最辉煌的时候,虹桥商务区的星巴克里,坐着的都是谈着几十亿生意的房企高管。
那时候说虹桥不行,光是房企员工的唾沫,就会把你淹死。
现在,虹桥商务区里活得好的企业,恐怕还没有各个写字楼里的咖啡店多。
03.

18年以后,房地产开始下行,到了21年,民营房企几乎全线崩盘。
市场上逐渐传出了暴雷的消息,一个个曾经高歌而来的房企开始撤离大虹桥,卖写字楼已经不是新鲜事。
某房企老板被人家追债到古北壹号,一时间更是成为了打工人之间茶余饭后的新谈资。
最先说虹桥不行的,恰恰就是当年吹虹桥牛逼的这批地产人。
我很多前同事都买在了17号线沿线,有早年买在万科时一区的领导,也有千人摇时代买到了蟠龙天地的幸运儿。
他们买房的出发点出奇一致,觉得自己会一辈子在大虹桥工作,一直在房企上班。
最近刚刚被裁掉的一个朋友前两天吃饭自嘲,房子还没交房,行业和我都下课了。
大家对虹桥的未来,普遍有些悲观。
房地产的快速落幕,打了虹桥一个措手不及。
高光的时刻没心思考虑做宽产业结构,现在却已经错过了引进产业的黄金期。
毕竟产业就那么多,蛋糕都有些不够分了。
现在去商务区,很多办公楼都是空置的状态。
除了离高铁最近的虹桥天地,万科中心,还有龙湖天街,其他的写字楼亮灯的寥寥。



虹桥万科中心

一直没开业的恒大中心,不知何年何月才能迎来第一道灯光。
04.

虹桥商务区里,曾经也不是全是房地产公司。
阿里巴巴也曾经落在了大虹桥,可惜现在已经全部搬去市区办公了,这边只留下了一个创业空间。


虹桥阿里中心从天然交通条件上,虹桥商务区其实很难成为一个综合型的核心商务区。
虹桥高铁站和虹桥机场,对虹桥商务区其实是形成了一道天然屏障。
市区到虹桥,北翟路、嘉闵高架过去,都要绕个弯,赶上早晚高峰,十公里开个一小时是常事。
如果地铁出行呢?虹桥商务区目前核心的地铁站只有2号线/10号线/17号线三轨交汇的虹桥站一座。
虽然三轨交汇,但是却并不方便。
从高铁站里走出来至少得十分钟,这还没算走到写字楼的时间。
对于主要业务或者主要客户在市区的企业,这种交通条件显然不太友好;
对于员工来说,上班也不太方便。
交通不便,很大程度上影响了头部企业的引进。
顺便一提,虹桥商务区里的爱博一二三四五村,最近一年租金都下降了不少,空姐空少再度成为租住主力。
05.

除了不方便的交通条件,多区共管也是产业无法形成合力的主要原因。
大虹桥并不是一个行政区的概念。
虽然江湖上一直流传着上海要把大虹桥独立成区,但是传言只是传言,信了你就太年轻了。
经过多年的发展,虹桥商务区的范围已经从新虹街道扩展成了跨闵行,长宁,青浦,嘉定四区的范围。
虹桥管委会的定位就类似于公司里的中台或者运营。
中台提方针、定策略、开大会、举大旗,但是业绩还是要靠一线的兄弟去干。
虹桥的发展,每个区都在发力。
但是没有区会把属于自己的产业让给别人。
嘉定把蔚来落在了江桥,徐泾引进了中核,长宁的临空更是连年开花结果。
闵行的重心也放在了正在开发的华漕前湾。
优质的产业,闵行是在前湾新卖一块地给引进来的企业好,还是让他们租个写字楼定在虹桥商务区好?


说到这,并不是想全盘否认掉大虹桥,恰恰是很惋惜,大虹桥本应该发展的更好。
回归板块分析的本质,看规划、开发程度、落地的企业数量等一系列指标。
在外环外四个副中心间横向比较,大虹桥目前仅弱莘庄一线,相比于宝山吴淞和浦东川沙,大虹桥仍极其优秀,无愧是外环外的价值高地。
媒体习惯去神话一个区域,这是宣传的手法无可厚非;
但是作为购房者,客观分析板块的价值、不跟风,才是对自己负责。
当你对一个板块没那么大期待的时候,恰恰是一个板块价值回归的时候。
大虹桥几个小板块具体发展前景,我们以后再聊。


▼以上为正文编辑∣环线咨询进专属粉丝群、一对一深度分析请添加环二老师微信
回复

使用道具 举报

携程还是不小的吧
回复

使用道具 举报

携程在临空园区
回复

使用道具 举报

期待更新
回复

使用道具 举报

显然写文之人了解历史背景不够,但结果确是此区域现在发展慢了。但由于区域位置的先天优越性和长期打下的基础,只要想加大投入,想构建高级区块几乎是非常快的。
回复

使用道具 举报

房子造好了,以后慢慢自然会有企业来的,放心
回复

使用道具 举报

临空园区属于东虹桥
回复

使用道具 举报

本来就是一个房地产炒作概念,这地方天天头顶上飞机来来往往,毫无生活气息。

要说生活情趣,还要看土著遛狗地,大前滩。
回复

使用道具 举报

一直梦想能在虹桥上班
回复

使用道具 举报

临空园区是虹桥国际中央商务区长宁片区,虹桥国际中央商务区涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个片区
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

Archiver|手机版|小黑屋|网络问答

GMT+8, 2024-12-23 12:58 , Processed in 0.081442 second(s), 18 queries .

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表