产权REITs为什么表现比经营收益权REITs好

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截至2022年12月23日收盘，沪深交易所共有23只公募REITs上市交易，按照公募REITs的常用分类，有14只产权REITs，另外9只为经营收益权REITs。从上市以来的收益率（考虑分红，即把分红的金额加回考虑）来看，产权REITs的平均收益率为27.55%，经营收益权REITs的平均收益率为8.33%，远低于产权REITs。这是为什么呢，我们下面详细分析一下原因：
一、如何区分产权REITs和经营收益权REITs
产权REITs和经营收益权REITs这个分类受到众多投资者的认可，但是没有一个官方的分类标准，根据我个人的理解，区分这两类REITs的方法就是看REITs是否取得了基础设施项目的全部权利，尤其是转让或者处置基础设施项目土地使用权的权利。如果REITs取得了基础设施项目的全部权利，可以转让或者处置基础设施项目土地使用权，那就划分为产权REITs，否则就是经营收益权REITs。
在我国，某些行业按规定或者惯例是政府特许经营的行业，比如高速公路，污水处理等，特许经营的基础设施项目一般土地都是划拨地，土地使用权是不允许进行转让的，一般经营到期后无偿把项目移交给政府，所以这些特许经营的行业对应的REITs一般都是经营收益权REITs。
目前已上市的23只公募REITs按照产权和经营收益权分类和上市表现如下：


二、产权REITs和经营收益权REITs的二级市场表现
从上表可以看出，产权REITs的二级市场表现要明显好于经营收益权REITs，这是什么原因呢？这其实与经营收益权REITs主要是高速公路REITs相关。已上市的9只经营收益权REITs中，有7只是高速公路REITs，而高速公路的收入与GDP表现密切相关，受疫情影响非常直接，因此自上市以来，高速公路REITs的表现一直不好，直接拖累了经营收益权REITs的二级市场表现。自上市以来，7只高速公路REITs的平均涨幅只有2.06%。
如果扣除掉高速公路REITs，经营收益权REITs只剩下中航首钢生物质REIT和富国首创水务REIT，这两只REITs自上市以来的涨幅分别为26.86%和33.73%，都高于产权REITs27.55%的平均收益率，这也说明了经营收益权REITs的二级市场表现并非都不好。中航首钢生物质REIT的底层资产主要是垃圾焚烧发电项目，其发电量、发电收入和发电成本受疫情影响比较小。富国首创水务REIT的底层资产是污水处理厂，除项目更新改造外污水处理费比较稳定，污水处理量主要与当地常住人口相关，虽然疫情会导致部分当地务工人员返乡，但是整体影响还是比较小的。
整体来说，在疫情的持续影响下，目前公募REITs的二级市场表现与底层资产的抗疫情能力有较大关系，像高速公路这类受疫情影响较大的资产，其二级市场表现要弱于整体市场。除了受疫情直接影响之外，国家为了促进经济恢复，还减免了四季度高速货车通行费的10%，对高速公路REITs造成进一步的冲击。虽然也有观点认为减免通行费可能会促进交通量的增加，但是个人认为这与产品讲价的原理类似，而且是在正常价格基础上的降价，应视为一个利空因素。
三、高速公路REITs是否会逆境反转
个人认为，高速公路REITs是否会出现逆境反转，主要看两方面：一是疫情的影响还会持续多长时间；二是发行时高速公路资产对未来收入的预测是否客观。
（一）疫情持续时间
根据国外疫情防控的经验，放开之后感染人数会快速增加，而且感染次数可能不止一次，不过症状表现会越来越弱，这段时间可能会持续两三个月。预计2023年一季度我国经济还是会受到疫情的不利影响，经济恢复速度不会太快，因此博反转还可以再等待一下，多关注公开的经济数据和交通量数据。
（二）收入预测是否客观
高速公路虽然经营模式简单，但是预测难度很大，特别是要未来十几年甚至二十几年的交通量，更是难上加难。高速公路自建成之后，车流量会有一个爬坡期，短的六七年，长的可以到十年左右，经历过爬坡期之后车流量的增速才会达到一个平稳的状态。即便达到了平稳状态，高速公路的车流量还会受到路网结构的影响。比如在平行路段新建一条有竞争性的高速公路或者铁路，就会对该高速公路造成分流，导致车流量减少；高速公路的大修也会导致车流量的减少，不过竞争性线路的大修会导致本高速公路的车流量增加；车主对于通行费很敏感，如果收费变化导致本高速公路所在的交通大通道相比其他大通道通行费变高，也会导致高速公路的车流量减少。
高速公路REITs的未来车流量预测是由车流量预测机构根据自己的模型计算出来的，模型的参数是人为设置的，具有一定的主观性。特别是处于爬坡期的高速公路项目，其车流量增速预测起来难度很大，很容易造成预测的不准确，这种不准确一般是对投资者不利的。因此，如果是要博逆境反转，建议选择运营时间比较长的高速公路项目，尽量避开处于爬坡期的高速公路项目。
下面我给大家统计了一下已上市的高速公路REITs对应的项目运营时间，大家结合运营时间、下跌情况、产品市值还有疫情影响，综合选择要博反弹的项目。国金中国铁建高速REIT大家要留意，这个项目的改扩建计划是比较确定的，未来会有几年时间处于改扩建的状态，改扩建之后车流量会发生什么变化也不好预测，大家注意风险。