40年产权的房子，到底能不能买？

鲁人

很多人在买房过程中都抱有这样的疑问：“这个房子的产权，只有40年，能不能买？”，“对标70年产权来说，一下子少了30年，怎么想怎么都觉得是自己亏了。”“才40年的产权，40年后房子是不是就不属于我了？”相信怀有同样心理的购房者，不在少数。其实，40年产权的房子和70年产权的房子，对比下来，确实40年的在某些方面存在着一些缺点。今天咱们就来深度解码，40年产权的房子，到底能不能买？
首先我们要知道一个概念，就是房子的产权。房子的产权主要包括房屋产权和房屋土地使用权。房屋是属于私有财产，所以房屋产权是没有期限的，在任何时候任何情况下，房屋产权没有变更，那么房子就永远属于私人。而我们经常所说的产权年限，是土地的可使用年限，因为土地是属于国家所有，而不是个人私有，所以才会有多少年产权一说。
正常情况下，根据开发商所拿土地的性质，土地使用年限有40年、50年和70年三种分类，70年的主要是指普通住宅，50年的指工业用地，40年的主要是指商业用地，一般购房人经常接触到的就是70年产权和40年产权。而一直以来，40年产权一直受人诟病的，其实不外乎首付高、贷款时间短、生活成本高、交易税费高等等。其实，这确实是目前40年产权和70年产权对比下来，存在的一些缺点。但仔细一想，这些无外乎都是钱的问题，有句话说得好，“能用钱解决的问题，都不是问题”。在购房的过程中，很多人都会选择一次性付款的方式，如果面对的是一次性付款，40年产权所带来的这些问题就都不存在了；而如果是按揭的情况下，很多人也会选择提前还款，即使不提前还款，70年产权的长贷款周期和通货膨胀影响，最后还出的利息也是一笔不菲的资金。何况，无论是40年产权，还是70年产权，在按揭的过程中，房子是不断升值的，这么看下来，前期所投入的成本也是可以接受的。
40年的房子只能住40年吗？到期后怎么办？
这是大部分购买40年产权房子的人最关心的问题，无论是40年产权还是70年产权，房子都属于私有财产，到任何时候，房子都属于自己。
土地使用权到期后，我国法律也早有规定，《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。同时，《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。



来源：中华人民共和国物权法

在《物权法》《城市房地产管理法》中，已经针对房子土地产权作出了充分说明。跟70年产权的房子一样，40年产权的房子到期之后会自动续期，只需要缴纳土地出让金就可以了。
我国深圳已经有相应案例，2016年深圳宝安日报刊登新闻，深圳第一批40年产权的物业到期，建面约80㎡房产套价值645万的商业用房续期20年仅补缴了4.5万元的费用，折算后仅2.3元/㎡/月，按当时周边市场价，补交地价款仅为房屋市值的0.7%。



来源：深圳宝安日报



来源：搜狐焦点

结合法律规定和案例，我们购买40年产权的房子时，没有必要过于担心，70年产权也好，40年产权也罢，只是土地性质的不同，导致原本的土地年限有一定的区别。很多购房人担心40年期限一到，房子就无偿归国家所有，这纯粹是杞人忧天。
国内的很多豪宅，基本上都是40年的产权，比如号称南京的顶级别墅涵碧楼，昆明的地标春之眼等。因为40年产权的房子，也有着一些70年产权无法比拟的优势。
第一 40年产权的房子地段更好 潜力更大
一般而言，商业用地的规划，都会选择一个片区位置较好的地块，一般都是一个区域的核心所在地或是未来政府重点扶持和发展的地块，这样的地块，未来所规划的生活配套自然也就比较全面，所以商业地块的升值潜力自然要比普通地块要更高。比如昆明的云都国际地块，10年前不到6000元的均价，因为后续的发展较快，周边配套的迅速崛起，短短十年，二手房价都已突破一万三，而当时在地块发展崛起之前购买的业主，也早已经赚的盆满钵满。对于40年产权的商业用地而言，一般是政府的规划的待开发重点区域，处于价值洼地，买房自然也就便宜，但随着片区成熟度的不断提高，房价和地价也就水涨船高，等片区成熟，这样的商业地块，一般就是片区的核心区域了。并且，在同一片区同一时间购房的情况下，40年产权的房子由于受产权年限的限制，一般要比70年产权的价格更低。比如，在昆明西北新城，其70年产权的住宅均价为1.5万元/㎡，而40产权的房子，其均价仅为9000元/㎡。无独有偶，昆明的诸多片区，产权年限的不同，价格也也不同，一般情况下，同等区域下40年产权住宅价格仅为70产权的70%。这样算下来，低出的房款早已能冲抵未来多出的成本，遇到后可以直接下手购买。
第二 限墅令出炉，唯有40年产权能批建别墅
对于40年产权的别墅来说，很多人还在犹豫阶段。殊不知，现在70年产权的用地基本上都批不了别墅地块，唯有40年产权的用地还能批建别墅。云南省住建厅对别墅的限制也越来越多，2019年就颁发了史上最严的“限墅令”，明确表示自2003年1月1日获得土地使用权以来的所有1.2以下容积率的所有性质的国有土地，不管盖多少层，均视为别墅项目。所有上述条件的已售、待售、已建、待建、已批、待批项目，停止一切环节审批。未来，随着城市用地的越来越紧张，40年产权的别墅也有可能成为绝响，别墅也将成为城市的稀缺资产，可能很多人想买也未必买得到，其升值空间自然不言而喻。
第三 40年产权的房子不限购不限贷
随着“房住不炒”的贯彻和落实，很多城市都已经开始了限购限贷，但40年产权的房子，就没有这个担心了。在大部分城市并不限制购房者购买40产权的房子，贷款上也不会作出限制。这对很多投资置业者来说是福音，尤其名下有多套房产的人，大大减少其首付金额，契税金额等。
就昆明来说，从2018年7月1日起，已经暂停向已拥有主城区内1套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍人士销售新建商品住房；也暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房；在主城区内无住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。未来，随着政策的不断完善，限购政策会更加严格。至于限贷，在昆明，购买首套商品住宅商业按揭，最低首付不低20%，基准利率上浮15%；购买第二套商品住宅商业按揭贷款，最低首付不低于45%，基准利率上浮20%；第三套商品住宅按揭贷款目前全面暂停。但是，40年产权的房子不在限贷政策内，未来的政策走向会怎么样，我们无法预估，趁着现在政策对40年产权房子的放松，可以趁早下手。
第四 40年产权的房子使用功能更强大
对比普通住宅70年产权的房子来说，由于大多数70年产权的土地，其使用性质为住宅，所以其土地性质决定了土地的使用功能，住宅土地是不能用于公司注册、商务办公、商业活动的。但40年产权的房子则不一样，大多数40年产权的房子，其土地性质为商业用地，其本身的土地性质就决定着，未来的房子功能性会更多，宜商宜住，全凭业主需求。尤其对于一些买别墅办公的业主来说，一定要注意土地的使用性质，否则可能导致未来公司无法在自己的房子里注册办公。
第五 40年产权的房子拆迁补偿更高
根据《城市房屋拆迁管理条例》有关规定，商业用地拆迁补偿资金是远高于普通住宅的，一般来说，商业拆迁补偿面积是1赔3，住宅用地拆迁补偿面积则是1赔1。毕竟，商业用地一般发展都比较快，商业规划和配套都会比较齐全，土地价值自然也就更高，如遇拆迁，获得得回报更大。
综上所述，40年产权的房子，不仅到期可续、升值空间巨大、使用功能强大、而且不限购不限贷，未来遇到拆迁补偿还更高。我们可以想象一下，对于当前的情况来说，40年产权的房子，更多的是别墅或政府重点扶持规划区域的产品，购买这些房子的人群，基本上都是购买力强的社会经济上层的人，他们跟很多人的想法不一样，在购买之初，他们看中的更多是区域的发展潜力，房产的升值空间，或是生活的品质，不会在乎眼前多交的几块钱水电费。加上目前全国都在进行“住宅调控”，住宅用地的未来走向并不明朗，所以未来40年产权的房子可能越来越受欢迎。所以如果遇到40年产权的房子，不用再纠结于产权年限了，抓紧时间下手。

凤无奇

有一个问题你没谈到，就是将来转让出售时候的税费。

月光下的暗

很有用，明白道理

老佩

高高的

随意也随风

搞笑

未完成的歌

【千万别买公寓】这是房产中介经常使用的枪文，大家千万别信，我就是40年商住公寓的受害者，现在已经不可能卖掉了。40年的公寓比住宅看上去便宜很多是有原因的，这些中介都不会告诉你。商住公寓是开发商钻政策空子，在给小区配套的商用办公土地上建的公寓，国家发现问题想管时已成规模了，只能在交易上抑制一下，所以我们买公寓时要缴纳高昂的惩罚性交易税，这个惩罚性交易税大概是总房款的五分之一。而且土地是商用性质，水电暖、卫生费、物业费都是商用标准的，生活花费要比普通住宅高数倍。还有土地属性问题，也跟商业属性房屋一样，土地合约到期后百分之一万要再缴纳土地出让金才能续约，问“土地出让金能有多少？”，告诉您，房子6-7成的价值都是土地价值，土地上的砖头不值几个钱每年还会折旧贬值。哦对了，还有马上要来的一个重磅下单～房产税，公寓肯定也要按商用办公房屋来收取，您算算得花多少吧。我是已经被套住了，希望能警示大家。

一定记得笑

高层还好许多业主还能一起分担一下，别墅就只能自己担了

蛋炒拉条

谢谢谢谢

萧源君

你多买几套

说真话容易

增值税，个人所得税是大头，但也是你增值部分的税而已，比如100万买的，五年之后 两百万卖出，增值100万，税大概在20%-40%之间，买房前自己不去了解水电费，物业费之类的？ 现在很多地方的40年项目都是接近与民水民电，有一些重点项目还有天然气，别一巴掌都拍死，况且这种一般都不限购。