房子空置多年,有没有可能产权归了别人?“逆权侵占”了解 ...

发表于 2022-11-27 19:15:56 | [复制链接] | 打印 |上一主题| 下一主题

房子空置多年,有没有可能产权归了别人?“逆权侵占”了解 ...

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
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很少接到越洋的咨询,问法律方面的这还是第一个。提问的人说他在国外,被疫情闹得无法回国,而且这两年多也没什么收入,机票钱都快买不起了,所以回不来。啰嗦了半天我也没听懂他要问什么,只好催他有话直说。
问题其实很简单,他在北京有套房,出国时把钥匙给了亲戚,以防有漏水什么的特殊情况。好几年了也没什么事,一直空着。但刚才老邻居告诉他,这套房竟然有陌生人在住,都住了一年多了。他也急了,赶紧问亲戚。亲戚开始不承认,后来说是给私下租出去了,但之后又说根本不认识现在居住的人,让他自己想办法吧,报警打官司都随便。反正一句话就是耍赖了。
听着这人急出哭腔儿的声音我觉得不理解,这事儿确实很恶心,但没什么大不了的吧?报警呗,先让警察看看什么情况再说,何必这么着急上火的呢?
但这人问出了一句很毁三观的话:我这套房子不会归了他们吧?
那我明白了,这明显是在国外待时间长了,把自己祖国的国情和法律都给忘了。中国不是欧美,没那些乱七八糟的破法律。把心放肚子里吧,甭管怎么折腾怎么麻烦,这房子肯定是你的,谁也抢不走。
这人开始还是不敢信,反复确认才算踏实了点儿。我问他这是在哪个国家啊,受什么刺激了?
回答是西班牙,之所以这么害怕,是因为西班牙有法律规定,只要是自己的房子被陌生人独自占用超过48小时,那就等于拥有了这套房的居住权。也就是私自侵入者如果超过两天没被轰走,那谁也轰不走了,警察也没权利,只能打官司,而这种官司旷日持久,打个三五年都未必能轰走。前些年西班牙的这种事儿不多,但这两年闹疫情,不少业主或是住院或是回国的,于是被流浪汉就给霸占了房子。这些天华人圈子里传说中国也实行了这种法律,所以他才和邻居打听的,结果听说还真的被陌生人住进去了,所以才急懵了头。
真是天下奇闻,什么新鲜事儿都有,之前只知道欧美等国有这种法律,但这霸占48小时就不能轰的还头一次听说。那这西班牙业主们还敢出门嘛?甭管是旅行还是度假都有可能超过两天,万一被某些人盯上,你前脚走他后脚进,两天之后房子归他了。这还有天理吗,还有王法吗?
那谁知道啊,反正西班牙就这样儿。现在华人们是都组织圈子了,互相照看房子,一旦发现房子被占就赶紧报警,弄得人心惶惶的。
我反正不太信,这私闯民宅不算犯罪吗?回答是他们也说不清,反正入侵者现在也都形成了组织,钻了法律空子,有负责撬锁的但不进入,进入房子的绝不把东西搬走,那就是警察来了也不能算盗窃。何况他们还都带着孩子作案,那按照西班牙法律,出于保护未成年人的考虑,只要进了房子就不得驱逐,只有法院判决才可以。
不知读者看了这些会怎么想,反正我是觉得够毁三观的。西班牙要真这么干,那这社会还能稳定吗?自己花钱买的房子也太没有安全感了。这种法律如果在中国实行那就出大事儿了,不知道有多少人在老家的房子是空着的。那过年回家发现房子归别人了,而且还合法,那不得打出人命来?


以前我知道欧美有这种法律,而且还是很重要的一个体系,叫做“逆权占有”。也就是说这东西的产权虽然是你的,但只要我发现你没有看管好,那我就可以占有,到了一定时间之后,这东西的产权就算我的了。
这种法律的起源不是古希腊就是古罗马,反正是南欧一带。后来法兰克(法国前身)借鉴了这套法律,又逐渐影响的英德等国,美国加拿大和澳洲都是延续的英国法系,自然也就都采用了。前几年说这种事在澳洲发生得多,怎么这西班牙也突然这么严重了?
这种法律的制定者初心是好的,就是为了避免资源的浪费。而且也出于社会公平的考虑,不让有钱人占用太多资源,只要是你照看不过来的财产,那就应该被别人拿走,天经地义。
打个比方吧,在欧美等国,如果你在马路上捡到了一个钱包,那可以拿着去警局登记,一段时间内如果有失主认领,那这钱包就得归还,失主顶多给点儿酬劳。但如果是长时间没人来认领,比如一年两年吧,那这钱包就归你了。合理合法,避免资源浪费。
房子的逆权占有也是这么演化来的,比如在英国和美国的一些州,还有澳洲的一些城市都有这种规定。只要你的房子空置,那别人就可以进去住,甚至出租都行。占用到一定时间之后,比如几个月,那在你无法证明他偷了你东西的情况下,除非法院判决,否则不能轰人家走人。那在占有达到一定年限,比如十年十五年吧,那这房子的产权就归人家了。
这种法律主要是英美普通法系的国家比较多,包括香港,因为之前是英国的殖民地,所以也有逆权占有的法律。比如你租了一套房,结果房东或是死了或是把这事儿给忘了,那只要是12年没人轰你,你就可以去申请启动逆权占有,这套房无论价值多少钱都归你了。听着神奇不?世界之大,无奇不有。


但这种事儿听说在英美等地也不是太好操作了,房东们不傻,谁也不愿意提心吊胆的过日子。而胆敢真的侵占别人房子的更不是什么良善之辈,为了提高成功率他们也早就是有组织犯罪了。所以英美的一部分执行这些法律的地区都被闹得鸡飞狗跳的,流氓们到处搜集空房子的资料,然后筛选认为好欺负的住进去,再动用各种手段阻止业主收回房子,还不算违法。
这些人未必是真的想占有房子产权,那时间太长谁也拖不起。他们只是想给业主制造麻烦,然后敲诈一笔钱而已。这种事应该是在2008年之后达到了高潮,因为美国惹出了次贷危机,大量的人无家可归,于是就有不少人加入了组织,到处去侵占敲诈空房子的业主们。
这种事儿只会发生在所谓的“法律健全”的地区,比如纽约什么的,只要真能侵占达到一个月,那真的就不好轰走了,必须打官司申请法院驱逐。而美国的司法程序谁都知道,不折腾个一年几年的根本没戏,律师费都是天价。所以在这种地方也又应运而生的出现了专门帮着轰人的公司,相当于负责拍卖房产后的清房。那就看是谁横了吧。
我一个朋友在纽约就遇到过这种事儿,他的房子被租客给侵占了,赖着不走,给钱都不走。于是我这朋友就找了轰人的公司,几千美元搞定,甭管人家用什么办法,反正能把空房子交给你。至于人家是真的轰人了还是共同分这几千块钱,那业主也管不了,都是没办法的事儿。


那这问题来了,不是说私有产权神圣不可侵犯吗?不是说风能进雨能进国王不能进吗?那我自己花钱买的房子,凭什么就得眼看着别人占有还没辙?
这就没法解释了,法治社会嘛,既然制定了这种法律就得依法办事。私有产权确实神圣,但前提是你得有源源不断的钱来维护自己的财产,否则就得归人家。甭说被流氓和流浪汉霸占了,在美国你敢不交物业费试试,没多久就能给你强行拍卖了。
还记得前些日子被警察乱枪打死的华裔女博士吗?她就是因为三年没交物业费,物业把她这套房给拍卖了,然后让警察上门轰她走。她不走还反抗,甚至为了保护自己的房子还拿刀伤了警察,结果就死在了乱枪之下。
所以甭扯淡什么私人产权神不神圣了,只要你没有足够的钱来维护,那甭管是欠了房产税还是物业费,甚至是物业的罚款,都有可能房子被拍卖,你还没地方说理去。
所谓的国王不能进就更是扯淡了,国王是懒得来,而流氓们才会往里闯的。你得有保护自己房子的本事,否则指不定怎么的就归了人家了。
当然,英美等国前些年听说也打击随便占人家房子的事儿了,要不然就闹得太邪乎了。但他们的效率谁都知道,也就是意思意思而已,效果不是很大。或者说那些不专业的流氓们确实收敛了许多,但专业的团伙仍然在横行无忌。
所以这种情况发展到现在就成了一场博弈,就看业主的本事了,能保住自己财产的才配有房子,否则当个流浪汉也是种不错的选择。资本主义的本质是自由主义,本来就是自我负责,优胜劣汰。


可以这么说,当今世界从房子产权角度来看,中国是保护得最好,成本最低的。
去年深圳曾经爆出个新闻,有个富婆在1992年买了套别墅,然后竟然给忘了,连房产证手续都没办,29年过去才想起来。等他找到这套房的时候,发现有人在里面已经住了20年。这件事解决得没什么悬念,虽然占房者不想搬,但最后还是不得不腾房,把房子还给真正的业主。
与此同时,在澳大利亚发生了几乎同样的事情。一个老太太把她在悉尼的房子给忘了,一忘就是20多年。而在这期间,这套房已经被一个干房产的发现,于是占有之后还给租了出去。等老太太发现自己的房子归别人的时候,一切都晚了,这套房子再也与你无关了。
两种国家,两种制度,两种法律,我也不知道哪种更好。反正如果是完全的保护产权,那必定造成社会资源的浪费,买豆浆喝一碗倒一碗是人家的权力。但如果是不完全的保护产权,那如果你是业主,能接受吗?
仅供参考。
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