父母出资的房屋，产权登记在子女名下，权属如何确定

风之遇

生活中，父母出资购买或者建好的房屋，产权登记在子女名下，这种情况比较常见。近些年来，房产价值节节攀升，个人观念变化，此类情形下的房屋，产权归属发生争议并不少见。
假如某天，父母声称该房屋的所有权不归子女，因为他们从未将房屋赠与给子女，而是委托子女代为持有；但子女否认父母的诉求，主张父母当年就已把房屋赠与给子女了，法院该怎么判？如果子女承认房屋的真正所有权人应是其父母，他或者她仅仅是名义上的房屋所有权人，是因故代其父母持有该房屋而已，而子女的或者父母的债权人则主张该房屋是子女或者父母的财产并且应当纳入强制执行财产以冲抵债务的，法院又将该如何认定？
司法实践中，对于父母、子女、债权人之间围绕该类房产归属争议，各地法院对相关问题的认识是有分歧的，裁判观点也不完全一致。主要有三种不同裁判意见：（1）将该类房屋认定为赠与，属于产权证上署名人的财产，如果是在婚姻关系存续期间得到的，还是夫妻共同财产。（2）法院认定其是委托代持，产权归委托子女代持的父母所有。（3）法院认定其为家庭共同财产。法院秉持前述任何一种观点裁判的案例，都有的。
   一、属于父母对子女的赠与，房产归子女所有
案例1：最高人民法院于2021年审结的再审申请人吴某、张某秀与被申请人黄绪东、一审第三人吴某璇案外人执行异议之诉案，是这类案件中的一个典型。最高人民法院认定父母出资修建的房屋，产权登记在子女名下的，是父母对子女的赠与，可以作为子女的债权人执行债权时的财产。
基本案情：吴某、张某秀是夫妻关系，二人的女儿名叫吴某璇。20多年前，吴某、张某秀出资修建了A房屋，产权登记在吴某璇名下。2017年，吴某璇与丈夫冷某平登记离婚，离婚时未提及A房屋。冷某平和攀枝花市攀意汽车服务有限公司（以下简称攀意公司）等曾向黄某东借款，案发时本息达2.3亿元。黄某东要求把吴某璇名下的A房产用于还债，案外人吴某、张某秀夫妇提出异议。
吴某、张某秀申请再审请求撤销一、二审判决，依法改判确认案涉房屋归吴某、张某秀所有，并判决不得执行案涉房屋。声称他们二人是案涉房屋的真实所有权人，该权利足以排除人民法院对相关债权的强制执行。首先，案涉房屋是吴某、张某秀出资修建的，并由吴某、张某秀实际占有、使用、收益和处分。吴某、张某秀不间断地将案涉房屋用作抵押，帮助自己经营的公司获得银行贷款，并提交了生效在先的裁判文件为证。其次，案涉房屋登记在吴某璇名下，不是通过买卖、继承、赠与等行为，且吴某璇从未对案涉房屋主张过所有权。其三，排除对案涉房屋的强制执行并不损害黄某东的信赖利益。案涉借款发生时，黄某东是出于对攀意公司的信赖，并且明知该借款将用于攀意公司的经营；当时案涉房屋已设立抵押，黄某东对案涉房屋无信赖利益。黄某东与攀意公司等人的借款本息高达2.3亿元，而案涉房屋的价值仅919万元。
黄某东请求驳回吴某、张某秀的再审申请。理由是吴某、张某秀主张其对案涉房屋享有的实际权利足以排除强制执行，与事实不符，亦无法律依据。首先，吴某、张某秀出资修建案涉房屋后，将案涉房屋登记在其子女名下，属于赠与行为，吴某、张某秀并非案涉房屋的实际权利人。其次，案涉房屋依法登记在吴某璇名下已达20余年，期间吴某璇对案涉房屋行使过抵押权和使用权。其三，吴某璇在2017年与冷金平签订的《离婚协议》未提及案涉房屋，因为案涉房屋不属于其夫妻共同财产，不能说明案涉房屋非吴某璇所有。
吴某璇述称，请求依法支持吴某、张某秀的诉讼请求。
吴某、张某秀向法院提供了三组证据，拟证明案涉房屋系由吴某、张某秀实际占有、使用，他俩是案涉房屋的实际权利人。黄某东对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为不能达到吴某、张某秀的证明目的。吴某璇对上述证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均予认可
最高人民法院认为，引发该案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，该案应当适用当时有效的《中华人民共和国物权法》的规定。《中华人民共和国物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该案中，“虽然案涉房屋系由吴某、张某秀出资修建，但建成后即依据吴某、张某秀等人签订的分房协议的约定，初始登记在吴某璇名下至今。攀枝花市房地产管理局于2011年5月27日颁发的案涉房屋不动产登记证书载明案涉房屋为吴某璇单独所有。一审和二审法院依据不动产权属登记和案涉房屋的实际情况，认定案涉房屋为吴佳璇所有，符合法律规定。虽然吴勇、张某秀举示了案涉房屋的抵押合同、租赁合同、水电及相关税费缴纳凭证等，拟证明吴某、张某秀为案涉房屋的实际权利人，但案涉房屋登记在吴佳璇名下，吴某、张某秀作为吴某璇的父母，双方之间存在亲密的亲属关系，不能完全排除家庭成员之间代为经营、管理不动产的可能性，吴某、张某秀使用、经营、管理案涉房屋的行为，不足以否定一审和二审法院关于吴某璇为案涉房屋所有权人的认定。此外，本案的基本事实与吴某、张某秀提交的在先生效裁判的基本事实并不相同，在先生效裁判的规则并不必然适用于本案。”吴某、张某秀的申请再审理由不能成立，依法裁定：驳回吴某、张某秀的再审申请【参见最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申3432号】
二、属于父母委托子女代持，产权归父母而非归产权证上的署名人
父母委托子女代持房产，是指实际出资的父母与子女约定，由父母出资购买或者修建的房屋，产权登记在子女名下，并由委托人承担被代持房屋相关税费缴付义务。现实中，因为各种原因，实际出资人找他人代替自己持有相关不动产的情况客观存在，其中，委托人因故不能直接持有而委托子女或者其他亲戚代持，最常见的。
案例2：张任久、陈黎育与宋增民、张晓梅所有权确认纠纷。
基本案情：张任久、陈黎育是夫妻，共育有两名子女张晓梅、张晓飞。张晓梅与宋增民于1992年4月18日结婚。2007年7月30日，宋增民与案外人毕某某签订了《房地产买卖契约》，毕某某自愿将某区职工街77号1-9-03号房地产（房屋建筑面积为56.92平方米，即毕某某购买房屋的原始凭证上标明的房屋为美华大厦1单元9层3号）出售给宋增民，成交价格人民币30万元。宋增民与毕某某依法办理了房地产转移登记手续。
2009年10月16日，张晓梅和宋增民出具《证明》载明“……3、美华大厦9楼03号的办公房。以上三处房产，均系由张晓梅的父母出资购买，贷款等费用也由张晓梅父母负责还款，与张晓梅和宋增民无关，特此证明。”张晓梅与宋增民签名捺手印；落款日期2019年10月16日。
张晓梅与宋增民于2012年1月10日登记离婚。张晓梅与宋增民签订的《离婚协议书》未涉及案涉房屋。
2007年7月12日，张晓飞通过银行转账向宋增民付款项485000元，摘要注明为“备用金”。2009年1月23日、11月17日，宋增民分别向案外人夏某某（第三人张晓飞的妻子）支付人民币145000元、50000元；2013年9月8日，宋增民向案外人夏某某支付人民币308000元。
2019年某日，张任久、陈黎育向大连市中山区人民法院起诉张晓梅、宋增民，请求依法判令: （一）坐落于某区职工街77号1单元9层03号房屋所有权归原告所有；（二）被告协助将某区职工街77号1单元9层03号的所有权转移至原告名下。原告提供了房屋所有权证书、证明、辽宁学苑司法鉴定中心终止鉴定告知书、个人活期存款明细信息、发票、住房维修基金专用收据、还款证明、专用收款收据、离婚协议书、房屋信息查询、企业信用信息公示报告，被告提供的二手房档案、不动产权证书、发票、完税证明、汇款凭证及当事人的陈述在案为证明材料。
被告辩称：原告的诉请应当被法院驳回，其所述纯属虚假和捏造，理由不合法，意图侵占被告的合法财产。
第三人张晓飞辩称：同意原告所有诉讼请求。
大连市中山区人民法院认为，“根据2009年10月16日被告张晓梅和宋增民出具的《证明》，两被告已确认案涉房屋系由张晓梅的父母出资购买，案涉房屋与张晓梅和宋增民无关。故在两被告无证据证明前述内容不是其真实意思表示的情况下，可以认定案涉房屋系原告张任久和陈黎借被告宋增民名义购买，原告张任久和陈黎为实际出资购房人。故在无其他第三方主张案涉房屋权利的情况下，原告作为房屋的实际出资购买人现主张案涉房屋归其所有，并要求被告协助办理房屋产权转移过户的请求，本院予以支持。办理房屋产权转移过户时所产生的税费，应当按国家现有规定各自承担。关于被告认为前述《证明》不真实、且房款是其本人支付等主张，因其未能提供证据加以证明，本院不予支持”。2020年1月13日作出判决，（一）涉案的房屋归原告张任久、陈黎所有；（二）被告张晓梅、宋增民于本判决发生法律效力之日起十日内协助将涉案房屋的所有权过户转移至原告张任久、陈黎名下【参见大连市中山口人民法院民事判决书（2019）辽0202民初4693号】。
张晓梅、宋增民不服一审判决，向辽宁省大连市中级人民法院提起上诉，请求依法改判驳回被上诉人一审时全部诉讼请求。理由如下：第一，原审法院否认不动产物权权属纠纷，大连市某区房产自2007年7月30日购买至今始终登记在宋增民名下，产权独立明晰。不动产物权权属以公示登记为唯一认定标准，一审法院全盘否定不动产物权登记的公示效力于法无据。第二，本案不存在可能导致无权变动的法律事实。上诉人已向一审法院提交《二手房档案》《不动产权登记证书》、发票、完税证明、汇款凭证等书证。上述证据形成了完整的证据链，足以证实案涉房屋购买过程中的一切文件材料以及产权登记权属均由宋增民完成和享有，对应的权利义务也必由宋增民承担。对于案涉房屋，上诉人与被上诉人之间没有签订过任何形式的转让、赠与、借名买房、房产代持等可能影响房屋所有权变动的协议，也从未达成任何口头约定，因此案涉房屋物权未因任何法律事由而发生变动。第三，原审判决事实认定不清、证据不足。被上诉人在原审中提交的案涉房屋原始凭证存放情况、证明、离婚协议书等书证对于本案裁判结果没有任何实质性影响，其提供的书证完全无法达到物权变动或者请求物权变动的效力和效果，原审法院根据上述书证作出判决明显缺乏必要的事实和证据。
张任久、陈黎、张晓飞不同意上诉人的上诉请求，请求依法维持原判。
大连市中级法院认为，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，二被上诉人依据2009年10月16日经二上诉人签字捺印的《证明》主张案涉房屋系二被上诉人借宋增民名义购买，与二上诉人无关。虽然二上诉人否认该《证明》的真实性，但其未能提供相反证据反驳，应由其承担证明不力的后果。同时，二被上诉人亦提供证据证明房屋所有权证原件、购房发票原件及各项票据均在被上诉人处保管，上述事实与《证明》内容可以相互印证，故根据现有证据，一审法院认定宋增民只是登记的房屋权利人，二被上诉人为实际权利人并无不当，二被上诉人现诉请确认其享有案涉房屋的物权，合法有据，本院予以支持”。2020年12月10日，终审判决“驳回上诉，维持原判”【参见辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2020）辽02民终5016号】。
可见，只要主张权利者有充分证据证明其为事实上的所有权人，进而应该获得房屋的真实所有权和法律登记的产权人，法院也会判决确认代持事实存在，并判令相关义务履行义务。当然，如果代持违反了法律法规禁止性规定或者有违社会公序良俗的，则另当别论。为避免口说无凭或者事过境迁等其他原因，发生争议时双方各执一词，谁也说服不了谁，无论父母委托子女代持或者子女委托父母代持，不仅双方应当签订委托代持协议或者合同,约定双方的权利和义务，而且委托人应当保管好建筑或者购买房屋的相关凭证，例如，购房合同、付款发票、收货单据、银行转账记录等。如果产权证上的署名产权人不认可，委托人仅凭委托代持协议并不足以证明存在代持事实。如果实际占有、控制由他人代持的房屋，这对认定是否存在代持，有很大影响。
  三、判定房屋属于家庭共同财产，并非产权证上的署名人所有
案例3：再审申请人李某舸与被申请人李某泉、李某霖、薛某等申请执行人执行异议之诉案。
基本案情：李某霖、薛某原是夫妻关系，育一女李某舸。2004年12月，李某霖、薛某以女儿李某舸为买受人签订商品房买卖合同，购买了案涉房屋；2005年3月9日将该房屋所有权登记在李某舸名下，李某舸时年未满7周岁。2007年1月10日，案涉房屋作为1800万元贷款的担保物被抵押给中国农业银行大连分行营业部并办理了抵押登记。2009年始，以李某舸名义与大连航运在线信息技术有限公司（以下简称航运公司）签订《租赁合同》，将案涉房屋出租给航运公司。李洪霖、薛英则是该航运公司的实际控制人，案涉房屋被作为由李某霖、薛某实际控制的威兰德集团等三家公司的经营用房。2014年2月，李某霖、薛某向李某泉借款5000万元；李某霖、薛某、威兰德集团又与李某泉签订保证合同，约定李某霖、薛某、威兰德集团为李某泉出借给威兰德物流公司的5000万元债权提供保证担保。2014年3月，李某霖、薛某协议离婚，李某舸时年未满16周岁。
辽宁省高级人民法院等两级法院一、二审时，综合案涉房屋的购买时间、产权登记时间、购房款支付和购买后的使用情况等因素，判决均认定案涉房屋应为李某霖、薛某的家庭共有财产；并认定案涉房屋应包括在李某霖、薛某作为保证人的上述担保责任财产范围之内。
李某舸不服辽宁省高级人民法院2020年6月18日作出的(2019)辽民终1711号民事判决，向最高人民法院申请再审。
李某舸申请再审称：案涉房屋是李某舸接受赠与所得的个人财产，并办理了所有权登记，非有法律明确规定不能被认定为家庭共同财产，不能因李某霖、薛某的债务而被执行。案涉房屋的归属应以当事人购买时的意思表示为准，李某霖和薛某将案涉房屋赠与给女儿李某舸，是该二人购买时的真实意思表示。案涉房屋由李某舸以个人名义对外出租，由此产生的租金收益由家庭外人员代管，与家庭财产隔离，案涉房屋购买后的使用情况不能改变房屋权属性质。李某霖、薛某在购买案涉房屋时无逃避债务的意图，李某泉对该二人的赠与行为不享有撤销权。案涉房屋不应被认定为家庭财产。即使案涉房屋原属于家庭共同财产，在李某舸成年后，也应属于其个人财产。实际出资人李某霖、薛某与登记权利人李某舸对于案涉房屋的权属并无争议，无需根据实际出资认定案涉房屋的权属。案涉房屋应为李某舸个人财产，李某舸享有足以阻却执行的实体权利。一、二审判决认定事实和适用法律错误。
被申请人李某泉答辩称：从案涉房屋的出资、购买过程及使用收益状况判断，李某舸名下的案涉房屋属于李某霖、薛某的家庭共同财产。该房屋登记在李某舸名下时，李某舸年仅7岁，该房屋明显超出李某舸的生活所需。未成年子女名下的财产，无论来源于父母任何一方，都应具有家庭共同财产性质。李某霖、薛某一直是案涉房屋的占有、使用、收益的主体，长期将该房屋用作被其二人控制的威兰德集团等三家关联企业的经营用房。2007年该房的抵押行为显然不是为了李某舸个人利益，也并非李某舸单纯获益行为。该房屋应当作为李某霖、薛某的责任财产继续执行。李某霖、薛某于2014年2月向李某泉借款5000万元，次月即离婚，拆分资产并长期居住在国外。综上，案涉房屋仍属于李某霖、薛某的家庭共有财产，该二人有义务以该房屋清偿对李某泉所负的保证债务。

最高人民法院认为，一、二审法院的认定并无不当。李某舸主张案涉房屋由其对外出租，但该房屋租赁关系发生于家庭成员与其控制的公司之间，且李某舸当时是限制民事行为能力人，案涉房屋的上述抵押、租赁均明显超过李某舸作为未成年人的日常生活所需；案涉房屋由李某霖、薛某实际出资，长期也由该二人掌控的公司占有使用，据此可以认定案涉房屋仍作为家庭共同财产经营使用。一、二审法院认定案涉房屋应包括在李某霖、薛某作为保证人的上述担保责任财产范围之内，并无不当。李某舸申请再审称其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，缺乏依据，不予支持【参见最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申6800号】。
面对价值大甚至巨大的房屋，当事人欲利用法律减少或者规避风险时，或者意图实现保值或者利益增值时，都有可能遇到新的风险，特提醒相关人员注意。也有称此类出资是出借，以后讨论。
——转至蒋讲家事，作者：蒋月老师。
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