金融内参——重点房地产企业经营动态监测（2022年第031期）

凤麟龙

​01  政策监测
Ø 政策速览
v 8月25日，中国人民银行、发展改革委、财政部、生态环境部、银保监会、证监会等六部门发布关于印发《重庆市建设绿色金融改革创新试验区总体方案》的通知。支持成渝地区双城经济圈建设、推进绿色数字基础设施建设。
v 8月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，决定增加政策性开发性金融工具额度和依法用好专项债结存限额，再次增发农资补贴和支持发电企业发债融资。
v 8月23日，福建省文化和旅游厅、省财政厅等5部门近日发布关于印发《福建省文旅专项贷实施暂行办法》(以下简称《办法》)的通知，要求各地重视文旅专项贷，建立文旅企业“白名单”推送机制，重点支持文旅融合新业态，影视娱乐、演艺音乐产业，文化产业园区等各类文化产品项目，民宿酒店、闽茶闽菜闽货等各类旅游产品项目。
v 8月22日，央行召开部分金融机构货币信贷形势分析座谈会。会议从国有大型银行和政策性开发性银行的主要任务、信贷投放的重点领域，以及统筹信贷增长和防范金融风险等方面予以明确。
v 8月22日，上海金山区人民政府办公室印发《金山区全面推进城市数字化转型加快数智湾区建设的实施意见》。意见指出，加快“物联”网络设施建设，建设数字化转型标杆企业，打造数字化转型示范高地。
v 日前，为盘活居民存量住房，增加西安市保障性租赁住房房源供给，同时释放购房资格，西安市住房保障工作领导小组办公室制定并下发了《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》的通知。其中居民存量住房用于保障性租赁住房管理的，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等），通过房屋交易和不动产登记系统进行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》发布之日起计算。
v 8月22日消息，广州住房公积金管理中心与南沙区合作，启动全国首个人才公寓住房公积金按月还房租项目试点——南沙区青俊人才公寓（万科白鹭郡小区）项目。
v 8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的贷款市场报价利率（LPR）。中国央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下调至4.3%。

Ø  重点政策解读
8月19日，为优化营商环境，做好商品住房预售现售衔接，促进房地产市场平稳健康发展，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步优化商品住房销售管理的通知》，详细内容包括以下四个方面：


v 商品住房项目（含共有产权住房，下同）可按栋申请办理预售许可，最低规模不得小于栋，不得分层、分单元、分套（间）申请。地下可售仓储、车位等可单独申请办理预售许可。按预售许可范围进行预售资金监管，对已纳入监管范围的预售资金不重复监管。
v 开发企业在取得土地使用权时已承诺商品住房销售价格的，申请预售许可应按照承诺价格填报“一房一价”；未承诺价格的，同一施工许可证批准范围内的楼栋，后期申报预售价格不得超过前期同品质产品申报预售价格。
v 商品住房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期，预售合同中约定的房屋交付日期应与预售方案中确定的交付日期一致。预售许可确需延期的，房地产开发企业可依法向项目所在区房屋行政主管部门书面提出延期申请，延期期限每次不超过6个月，截止日期为不动产首次登记日期。
v 商品住房项目按规定办理现房销售备案手续后，确因司法查封或行政限制解除、预售合同解除等原因，符合现售条件但未纳入备案范围的房屋，可再次申请办理现房销售备案手续。商品住房现房销售备案原则上由项目所在区房屋行政主管部门办理，遇有重大复杂等特殊情形的，也可向市住房城乡建设委申请办理。
北京此次政策使商品房现售、预售政策实现更好的衔接。此外，对房屋交付日期做出了明确的规定，延期交付不超6个月，一定程度上给购房者吃了一颗定心丸，对提振购房者情绪具有积极的意义，有利于房地产市场的稳定。

02  舆情监测
v 8月16日，中国恒大集团、恒大物业先后发布公告，称正接受香港财务汇报局对其账目展开查讯。财汇局认为，在必要情况下，公布展开查讯和调查或扩大其范围，以保障股东和投资大众的利益，从而维持公众对金融市场和独立核数师监管制度的信心。
v 8月18日，上交所公司债券项目信息平台显示，中金公司-保利发展商用物业第二期资产支持专项计划项目状态更新为“已反馈”。该债券品种为ABS，拟发行金额21.35亿元，原始权益人为保利发展控股集团股份有限公司，计划管理人为中国国际金融股份有限公司，受理日期为8月5日。
v 8月18日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布关于为天地康颂提供担保的公告。招商蛇口拟按49.5%的股权比例提供连带责任保证，担保本金金额不超过人民币22,275万元，保证期间为自债务履行期限届满之日起三年。
v 8月18日，荣安地产股份有限公司公告称，新增两则担保。荣安地产为控股子公司浙江天苑景观建设有限公司在临商银行股份有限公司宁波分行的本金总额不超过5000万元的借款提供连带责任保证担保，对浙江博苑建设有限公司拟向浙商银行股份有限公司宁波分行申请总额不超过2.8亿元的融资提高连带责任保证担保。
v 8月22日，阳光城集团股份有限公司发布公告称，股东沧州泰禾建材有限公司所持公司194,034,314股被河北省黄骅市人民法院司法冻结。本次涉及股份占泰禾建材所持股份比例63.26%，占总股本比例4.69%，冻结原因为财产保全。
v 8月22日，据全国产权行业信息化综合服务平台批露，北京联宝房地产有限公司100%股权被挂牌转让，转让方为北京首都开发股份有限公司，转让底价68966.49万元，披露结束日期2022年9月19日。
v 8月15日，融信中国控股有限公司披露人事变动公告，其执行董事阮友直辞任，并新委任执行董事及独立非执行董事。同时融信中国董事会宣布吴建兴先生已获委任为执行董事，并于同日生效。
v 8月23日，阳光城集团股份有限公司召开第十一届董事局第一次会议，会议审议通过了多部议案。会议通过《关于聘任公司高级管理人员的议案》。公司第十一届董事局聘任徐国宏先生为公司执行总裁，聘任吴建斌先生、陈霓女士、江河先生、李晓冬先生为公司执行副总裁，聘任陈霓女士为公司财务总监，聘任陶红亮先生为公司董事会秘书。
v 8月23日，四川省纪委、四川省监察委员会消息，华润置地有限公司原党委书记、董事局主席、首席执行官唐勇涉嫌严重违纪违法，目前华润集团纪委正对其进行纪律审查，经国家监委指定四川省监委管辖，四川省监委指定绵阳市监委管辖，绵阳市监委正对其进行监察调查。
v 8月13日，奥园集团有限公司法定代表人从“郭梓宁”变更为“林显团”。此外，奥园集团有限公司的经营范围中“房地产开发经营(主题公园，别墅除外）”变更为“房地产开发经营”，开发经营公寓别墅不再受限制。
v 8月22日午后，祥生控股（集团）有限公司披露了最新的盈利警告。公告称，祥生控股预计集团录得2022年上半年期内净亏损约人民币5亿元至人民币7亿元，而截至2021年6月30日止六个月的净利润约人民币9.73亿元。

03  土地市场监测
Ø 全国土地成交动态
2022年1-34周，全国地级市市本级涉宅用地累计成交建设用地面积11555.76万平方米，同比下降46.9%；土地出让金方面，全国地级市范围内，2022年1-34周累计实现土地出让金16751亿元，同比下降43.2%，全国土地市场仍处于横盘阶段。


Ø 2022年集中供地公告预览
上海：8月25日，上海发布2022年第三批集中供地公告，共计推出35宗涉宅用地，总出让用地面积184.87万平方米，总起始价为1030.45亿元。区域分布上，涉及浦东新区、静安区、徐汇区、普陀区、宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区、临港和崇明区等13个区；土拍规则上仍将延续限地价、一次书面报价的竞价方式，但对“一次书面报价”阶段的“随机值”规则进行了调整，从一次报价最多只有一个随机值调整为可能出现多个随机值，竞买结果不确定性提高。
北京：8月18日，北京市规自委发布2022年度第三批次集中供地出让公告，共推出涉宅用地18宗，建设用地面积74.8万平方米，地上规划建筑147.5万平方米，总起价471.7亿元，拟将于9月下旬集中成交，超过70%的项目设置了竞现房销售面积环节。区域分布上，丰台区4宗、海定区3宗、大兴区、房山区、密云区、顺义区各2宗，昌平区、石景山区、通州区各1宗。据北京自规委介绍，第三批次中超过60%的项目位于‘三城一区’范围内或产业园区周边，有助于减少通勤成本，增强居民的通勤幸福感。
杭州： 8月16日，杭州市规划和自然资源局发布2022年第三批住宅用地集中出让公告，共将推出19宗地块，用地面积约104.5万平方米，地上规划建筑面积207.6万平方米，起始总价409.6亿元，拟将于9月15日集中出让。区域分布上，拱墅区出让5宗，上城区4宗，临平区、西湖区各3宗，钱塘区2宗，滨江和余杭区各1宗。出让规则与第二批集中供地基本一致，仍为设定土地中止价、上限价格（溢价率不高于12%），当土地竞价未达到中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到中止价时，网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。
无锡：7月29日，无锡市自然资源和规划局挂牌发布2022年三批次集中供地公告，为全国首个发布第三批集中供地公告的城市。公告显示，本轮集中供地共计推出11宗地块，推出建筑面积96.99万平方米，起始价为120亿元，拟将于8月30日进行竞价。较今年无锡第二轮集中供地，本次规模下降明显，推出地块宗数减少5宗、规划建筑面积减少 46.4%，总起始价减少40.1%。地块区域分布上，滨湖区供地最多为4宗，其次为新吴区3宗。竞拍规则上，本轮仍采用“限地价+摇号”的方式。
厦门：2022年8月10日，厦门市土地发展中心发布将于8月31日开始第三轮土拍，本次推出6宗地块，其中同安区3宗，思明区、湖里区、翔安区各1宗，总规划建筑面积109万平方米，起拍价为206.5亿，岛内最高起拍楼面价为4.5万/㎡，岛外最低起拍楼面价为9000元/㎡。
土拍规则上，思明区、湖里区两宗地块采用“限房价、限地价、定配建、定品质+摇号”的拍卖方式出让，另外四宗则均采用“限房价、限地价、定品质+摇号”的拍卖方式出让。
Ø  重点监测房企拿地动态
本期内，中科财金20家重点监测房地产企业中，仅有保利发展一家房企在一级土地市场竞得土地，其以底价竞得西安市长安区王曲街道地块，成交总价为2.8亿元。



04  项目新开盘监测
2022年8月21日至8月26日，在中科财金重点监测的房企中、长三角区域内无新开盘项目。

05  债券到期监测
中科财金重点监测的房企近期总体还款压力较小，到期债务规模明显下降。截至9月30日，仅有3家房企共计6笔信用债即将到期，到期金额合计为105.5亿元。其中保利集团到期金额最高达65元，其中一笔30亿元金额的债务即将到期。
海外债方面，共有2家房企合计2笔债务即将到期，总到期金额为5亿元，两笔债务金额均为2.5亿元，其中正荣地产的债务将于4天后到期。
表：重点监测房企信用债列表


表：重点监测房企海外债列表



附件1 ：中科财金重点监测房企清单