买房后因地方政策原因未能及时办理产权手续，开发商应该 ...

奔走的青春王鹏飞

樊某于2004年7月25日与北京某地产公司签订《商品房买卖合同》，约定该公司向樊某出售住房一套。合同中约定所出售的房屋应于2005年5月31日前交付樊某，并于交房后180日内为樊某办理产权证。并约定逾期交房每延迟一日，违约金为已付房款的万分之二。合同签订后，樊某已全额付清房款、相关契税、维修基金及物业管理费。但该公司至今仍未能为樊某办理房屋所有权登记。后经樊某查询得知，自己购买的10号楼未通过规划验收，不具备办理权属登记的条件。樊某认为，该地产公司在明知10号楼不能办理产权证的情况下，仍通知自己入住，致使樊某在不知情的情况下办理了入住手续，应认定该公司未向樊某实际交付房屋，应因此承担逾期交房的违约责任。故起诉到法院，要求该公司配合办理该房屋的房屋所有权证书并支付逾期交房违约金。


经法院审理查明，2004年7月25日原告（樊某）与被告（该地产公司）签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告向原告出售万恒家园第9幢2单元603号房屋，价款合计360793元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2005年5月31日前将具备建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书的商品房交付买受人使用。合同第九条逾期交房违约责任约定：出卖人如未按第八条约定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。合同第十五条产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹或贰项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退回给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交纳了购房款。2005年5月30日，被告取得万恒家园9号楼（现10号楼）的竣工验收备案表和房屋土地测绘报告书。2005年7月原被告之间就诉争房屋签订物业交接书，原告办理入住手续。
另查，万恒家园小区共有住宅12栋，其余11栋均已办理完产权证。因丰台规委认定被告代征绿地未达到《建设用地规划许可证》规定的面积，故暂扣10号楼未予办理规划验收，致使被告无法取得10号楼的大产权证，原告亦无法取得其购买房屋的小产权。原告就其诉称，另行提交2007年6月11日万恒永泰公司与10号楼业主代表就10号楼产权延迟办理问题所作的会议纪要。该会议纪要中开发商承认系万恒家园整体规划验收未能通过，导致10号楼暂时作为行政政策被限制办理初始登记。
法院认为，按照双方合同的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故被告负有协助原告办理产权登记的义务。现因代征绿地问题致使小区规划不能验收，因此不能办理10号楼的大产权，结合原被告双方提交的证据可以看出，产权证不能办理并非由被告的原因造成。且被告已于2005年5月30日取得万恒家园10号楼的竣工验收备案表和房屋土地测绘报告书，具备了交房条件，原告也于2005年7月实际入住了该房屋。故原告起诉要求被告支付逾期交房违约金的请求，无事实和法律依据，且过诉讼时效，法院不予支持。最终法院驳回了樊某的诉讼请求。