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万万没想到，杭州共有产权房会来得这么快。
上周，杭州发布的一份《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划》中，首次提到了推进共有产权房。
昨天下午，杭州市住保房管局起草了《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》，即日起在杭州市政府网站上公开征求意见。
前后不过一周时间，征求意见稿已然落地，可见杭州推进共有产权房的决心。
自从2007年江苏淮安首次提出共有产权房开始，已经有14个年头。目前，上海、北京、成都、西安、湖北黄石、南京等城市也纷纷跟进。
共有产权房到底怎么申请？以后可以买卖吗？子女如何入学？会不会影响房价？
……
有关杭州共有产权房，我们选择了12个最有代表性的问题，帮你把复杂的细则简单化。
对共有产权房的所有疑问，看这一篇就够了。
Q1：什么是共有产权房？
简单理解，共有产权房就是你和政府合伙买房子。
按照出资比例，你和政府共同拥有房屋的产权。从本质上来说，共有产权房仍然是一种保障性住房。
Q2：和经适房等有何区别？
虽然都是保障性住房，但是共有产权房和以前的经济适用房等是有区别的。
首先，产权共有情况完全不同，这是最重要的差别。
共有产权房是政府和个人共同持有产权，而经济适用房一般是购房者独立拥有产权。
其次，两者的申请条件不同。
大部分城市的共有产权房对家庭收入的要求不高。但是经济适用房是福利性住房，只有家庭收入低于一定要求才可以申请购买。
第三，开发形式和定价机制不同。
一般情况下，共有产权房用地性质由划拨改为出让，按照商品房进行开发，销售价格也基本上参照商品房，在商品房价的基础上享有一定的折扣。
而经济适用房出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定价格，销售价格往往会明显低于商品房。
Q3：谁来开发共有产权房？
未来杭州共有产权房主要有三种来源：
第一种，政府划拨土地给有开发资质的国企，由国企直接负责开发。
第二种，在土拍市场上，以“竞地价”方式公开出让宅地。也就是说，普通非国企性质的开发商，也可能参与到共有产权房开发。
第三种，既有房源转用。
目前，在其他城市，共有产权房住要由央企、国企、地方国企等房企开发。但也有民营企业参与的例子。
比如在北京，万科、碧桂园、旭辉、龙湖等开发商也涉足过。
Q4：哪些人可以申请？
仔细看细则，杭州共有产权房，没有设立收入门槛。很多条件上都留有一定的余地，比如年限规定、其他条件约束等等。
杭州市区户籍家庭同时满足以下条件：
1、主申请人具有市区户籍一定年限以上；
2、购房家庭符合本市限购政策，且一定年限内在市区无房；
3、单身申请人需年满30周岁（含）；
4、政府规定的其他条件。
非市区户籍家庭同时满足以下条件：
1、主申请人持有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》；
2、主申请人申请前在市区累计缴纳社保或个人所得税满一定年限；
3、购房家庭符合本市限购政策，且一定年限内在市区无房；
4、单身申请人需年满30周岁（含）；
5、政府规定的其他条件。
主申请人拥有市区户籍但未满一定年限的购房家庭，如果同时符合非市区户籍购房家庭准入条件中第2-5项条件，也可以申请。
无房核定的范围包括：申请家庭（含未成年子女）在市区不动产登记的房产、网签备案的购房合同、承租的公有住房（福利分房）、批地建房、已签订征收（拆迁）安置协议未进行不动产登记的房产等。
Q5：共有产权房如何申请？
基本流程和杭州新房摇号差不多，按照领预售证、公告公示、报名审核、摇号选房的流程进行。
唯一要注意的是，如果摇中弃选或者选房后弃购的，2年之内不能再申请共有产权房。
Q6：户型大小？产品如何？
杭州共有产权房的户型会更类似于小户型的商品房。理论上，舒适度会比安置房、回迁房更高一些。
征集稿中明文规定：户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。既有房源转用的，不受前述套型限制。
我们也可以参考北京的要求：
城六区新建项目容积率不高于2.8，层高不低于2.8米，套型总建筑面积最大90平方米；
其他区新建项目容积率不高于2.5，层高不低于2.9米,套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。
Q7：共有产权房如何定价？
简单概括，按照同板块、同类型商品房“合理优惠”后决定售价。
购买时，你可以根据支付能力选择50%-80%之间的产权份额比例，并支付对应比例的房价。
举个例子，比如勾庄目前高层限价30500元/㎡，政府按照“合理优惠”决定一个折扣，你可以自行选择50%-80%的产权比例，剩余部分产权归政府。
我们假设合理优惠是打8折，那么勾庄一套90㎡，总价只要220万左右。你可以付110万-176万，拥有对应比例的产权。
如果你买的共有产权房地块是土拍出让的，直接按照出让时的限价决定售价。
具体定价时，单套房源和商品房一样实行一房一价，好的楼层和楼栋会拉开一定价格。
注意了，共有产权房可以申请公积金贷款或者商业贷款，而且能够享受一定的税费优惠。
交付以后，你需要按照房子的建筑面积（包括公摊面积），来承担整套住房的物业管理服务费，全额缴纳所购房屋专项维修资金。
Q8：政府持有部分可以买吗？
可以。
共有产权房拿到不动产证满5年后，可以一次性增购政府持有的份额。
你能按什么价格增购？市发改委牵头对增购价格进行市场评估，每年公布一次。
增购以后，共有产权房的房屋性质变为商品住房，权利性质调整为出让，出让年限为70年。
增购以后的房子，如果你想要卖掉，需要从拿到原不动产登记后满10年，才能上市交易。
比如你2022年拿到共有产权房的不动产证，那么等到2027年，你可以一次性增购政府所持有的剩余部分。等到2032年，你的房子可以上市交易。
Q9：将来想卖房怎么办？
第一种，回购，把你持有的份额再卖给政府。
政府按什么价格回购？不动产证不满5年的，回购价款为原价+央行同期存款基准利率计算的利息。
如果到时候房价跌了，市场价低于上述价格的，政府按市场价回购。
第二种，不动产登记满10年以后上市交易。
如果满5年后，你没有增购，仍然和政府共有房子。那么政府的代持机构在同等条件下具有优先购买权，只有政府放弃优先购买权，你才能把份额卖给别人。
你和政府按照份额，分别获得总价款的相应部分。也就是说，房价增值部分也要按照份额和政府分成。
要注意的是，如果你有了共有产权房，在政府回购或者你增购政府部分之前，不能通过购买方式获得其他房产。
也就是说，如果你是杭州户籍的无房家庭，原本有2张房票，但一旦购买了共有产权房，另一张房票也不能用于购买商品房。
Q10：共有产权房可以出租吗？
杭州目前的细则中，没有明文规定共有产权房是否可以出租。
不过，北京目前已经在探索共有产权房对外出租的可能性。
Q11：子女可以正常入学吗？
目前杭州并没有对共有产权房的落户和入学发布细则，但是已经明确提出：购买共有产权保障住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益。
在其他城市，共有产权房往往也和普通商品房享有同等权益。
比如北京共有产权房细则中明确规定：共有产权住房属于产权类住房，在落户、入学上和购买其他普通商品住房政策一致。
Q12：共有产权房会影响房价吗？
共有产权房有两个主要作用：
一是通过共有的形式，降低购房的门槛，让大家通过支付一部分钱，来解决住房问题。
二是抑制以往保障性住房的牟利空间。因为共有产权房并非独立产权，你和政府共同享有房子升值的收益，也共同承担贬值的风险。获利的空间也就小了，是真正的房住不炒。
在一定程度上抑制高房价，虽然也是共有产权房的附带作用。但关键还要看共有产权房供应量的大小。
按照北京开展4年共有产权房来说，到今年6月一共供应了77个项目，约7.9万套房源。
算下来，平均每年共有产权房供应不到2万套。而2020年全年，北京新房+二手房一共成交了约21.6万套。
共有产权房能不能影响杭州房价，还要看未来几年的供应量。 |
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发表于 2023-4-23 17:10:57